Семерка - Российский Правовой Портал

Городская программа "Наш дом" (основные направления жилищного строительства в г. Рязани)

Городская программа "Наш дом" (основные направления жилищного строительства в г. Рязани)

Текст правового акта по состоянию на август 2012 года

Утверждена

решением Рязанского

городского Совета
от 22 апреля 1998 г. N 106
и Постановлением главы
Администрации г. Рязани
от 30 апреля 1998 г. N 1851



Оглавление

1. Введение

2. Социально - экономические основы программы

2.1. Исторический аспект жилищного строительства в Рязанской области

2.2. Современное состояние жилищной ситуации в Рязани

2.2.1. Жилой фонд г. Рязани

2.2.2. Строительство нового жилья

2.3. Потребности населения в улучшении жилищных условий

2.4. Планы населения по улучшению своих жилищных условий

2.5. Источники средств, планируемые к использованию населением для улучшения жилищных условий

2.5.1. Источники средств

2.5.2. Стоимость, величина первоначального взноса, форма и сроки оплаты жилья

2.6. Жилищные стратегии социальных групп

2.7. Финансовый потенциал населения

2.8. Выводы

3. Основные цели и задачи программы

4. Финансово-кредитные механизмы реализации программы

4.1. Механизм обеспечения жильем граждан, имеющих право на жилищную субсидию

4.1.1. Механизм предоставления жилищной субсидии в условиях недостаточности бюджетных источников

4.2. Механизм экономической поддержки граждан, осуществляющих улучшение жилищных условий посредством строительства за счет собственных средств

4.3. Механизм кредитования жилищного строительства

4.3.1. Кредитование застройщиков на пополнение оборотных средств

4.3.2. Механизмы кредитования населения, осуществляющего жилищное строительство, под залог недвижимости

4.4. Механизм доходных домов

5. Страхование интересов участников жилищного строительства в г. Рязани

5.1. Страхование рисков лиц, заинтересованных в сохранении жилых помещений

5.1.1. Страхование жилых помещений

5.1.2. Страхование интересов коммерческого банка

5.1.3. Страхование прав собственности на жилые помещения

5.2. Страхование рисков организаций строительного комплекса

5.3. Страхование рисков профессиональных участников жилищных правоотношений

5.3.1. Риски риэлтеров

5.3.2. Риск оценщиков

5.3.3. Риск нотариусов

5.4. Инвестиционная деятельность страховщиков

6. Механизм использования потенциальных ресурсов города

7. Маневренный жилой фонд

8. Источники финансирования программы

8.1. Условия функционирования фонда развития городского строительства

8.1.1. Основные задачи Фонда

8.1.2. Формирование средств Фонда

8.1.3. Основные направления использования средств Фонда

8.1.4. Управление Фондом

8.1.5. Контроль за использованием средств Фонда

9. Организационно - правовое обеспечение программы

10. Технологии строительства

10.1. Структурная перестройка домостроительных предприятий

10.2. Перспективные архитектурно - строительные системы

10.3. Направления перепрофилирования предприятий ДСК и ЖБИ технические и технологические аспекты структурной перестройки

10.4. Инженерное обустройство жилищ

10.5. Организационно - экономические мероприятия

10.6. Ожидаемые результаты



1. Введение

Жилищная проблема является наиболее острой из всех социальных проблем города.

Современное состояние строительства жилья неразрывно связано с множеством городских проблем, доставшихся в наследство за весь период существования Рязани. Нет смысла искать виновных или критиковать последствия их решений. Некоторые проблемы восходят своими корнями к временам Екатерины II, другие появились в течение последних 2 - 3 лет. Если бы еще при Александре II восточное направление железной дороги проложили не через город, а немного южнее, то проблемы автомобильных пробок в Рязани не было еще лет 20.

Концепция данной программы направлена на использование всего положительного исторического опыта развития города, его скрытых резервов и потенциалов, а также максимально возможного исключения повторения ошибок.

В отличие от небольших населенных пунктов, районных городов или поселков, такой город как Рязань не может опираться на строительство только одного типа домов, например индивидуальных или многоэтажных. Весь город связан паутиной транспортных и коммуникационных магистралей, инженерных сетей и людских потоков. Город - это живой организм, и развитие его может быть только гармоничным. В любом организме существует центральная система его управления. В любом организме существуют резервы. Эффективное использование резервов при оптимальном управлении - основа любого развития.

В настоящее время почти исчерпало себя строительство жилья на продажу коммерческими застройщиками. Это связано как с ограниченным числом состоятельных семей, готовых сразу оплатить покупку жилья, так и с низким качеством построенного жилья (до 84 % жителей недовольны своими квартирами).

Однако за прошедший период изменились экономические условия, и появилась возможность, используя различные финансово - кредитные механизмы, строить жилье для более широких слоев населения. Одновременно с этим резко повысились требования населения по решению жилищных проблем остро нуждающихся рязанцев.

Все вышесказанное определило комплексный и многоплановый характер разработки данной программы.



2. Социально - экономические основы программы

Существующее состояние жилищного строительства в г. Рязани является объективным отражением сложных и порой противоречивых социально - экономических процессов, происходящих в регионе. В основу разработки настоящей программы жилищного строительства положен анализ как существующего состояния на рынке жилья, так и история его развития в регионе. В данном разделе использованы данные Рязанского областного комитета государственной статистики, результаты исследования жилищной ситуации в городе на основе проведенного анкетирования Рязанской палатой недвижимости и расчеты специалистов управления городского строительства.



2.1. Исторический аспект жилищного строительства в Рязанской области

Формирование современного рынка жилья, предпочтений населения, а также развитие нормативно регулирующих функций органов самоуправления началось задолго до начала процессов экономических реформ последнего десятилетия. Жилищное строительство в Рязани было неразрывно связано с процессами, происходившими в регионе. Динамика изменения объемов строительства по области за последние 60 лет показана на рисунке 2.1, где приведены среднегодовые данные, усредненные по интервалу 10 лет, по строительству жилья как за счет бюджета и предприятий, так и за счет собственных средств населения. На 2005 год показаны расчетные данные, экстраполирующие тенденции существующего состояния строительного комплекса.



Введено в действие жилых домов за год по Рязанской области



Рис. 2.1

При ретроспективном анализе различных временных периодов строительства следует учитывать, что за последние 60 лет общая численность населения области уменьшилась с 1444 тысяч человек до 1320 тысяч, при этом доля городского населения увеличилась с 30 % до 70 %.

Период с 1940 по 1950 годы характеризуется низкими объемами жилищного строительства, что связано с Великой Отечественной войной и послевоенным восстановлением экономики.

Начиная с 1954 года, в области резко интенсифицировались процессы строительства. Это происходит на фоне жесткого дефицита строительных материалов: в регионе, как и во всей стране, не хватало цемента, гвоздей, стекла, кирпича, кровельных материалов и т.п. Наблюдался большой дефицит трудовых и финансовых ресурсов, строительство жилья осуществлялось, в основном, силами самого населения в свободное от работы время. Финансовый потенциал населения был минимальным, размер среднего вклада в сберкассах составлял не более 35 рублей на человека (в ценах 1961 г.).

Основой решения жилищной проблемы 50-х годов был разрешительный принцип отвода земельных участков под строительство. Оформление разрешения занимало несколько дней, и было практически бесплатным.

Период с середины 60-х по конец 80-х годов можно охарактеризовать, как период полного перехода на массовое серийное строительство панельных домов. С организационной стороны в этот период в стране были приняты все меры по запрещению и прекращению индивидуального строительства в городах. Объемы бюджетного финансирования строительства жилья увеличились в 4 раза (с 1955 по 1985 годы), однако общий среднегодовой объем ввода жилья увеличился на 23 %.

С началом экономических преобразований в 90-х годах произошло резкое снижение бюджетного финансирования строительства жилья. Но в то же время весь механизм запретительной организации индивидуального строительства остался в действии. Случайный набор федеральных законов о разрешении индивидуального строительства, в силу сложившейся организационной структуры землеотвода и градостроительства в городе, позволяет строить такое жилье только очень состоятельным слоям населения.

Таким образом, анализ истории развития строительства в области показывает следующее. Рязанский регион характеризуется наличием достаточно больших запасов природных строительных материалов. Это стало необходимым условием строительного бума 50-х годов в регионе и областном центре. Достаточным условием для этого строительства было введение разрешительного принципа организации выделения земельных участков и прав пользования лесными и другими ресурсами области. Прирост объемов строительства жилья на 150 - 200 тысяч кв. м в год был обеспечен практически только за счет определенных организационных мероприятий, без привлечения инвестиций. Это показывает огромное влияние процессов управления в градостроительстве на объемы жилищного строительства. Фактически принятые в 50-е годы управленческие решения были эквивалентны годовым инвестициям в размере 80 - 100 миллионов долларов США (в ценах 1997 года). Имеющийся опыт может быть использован и в современных экономических условиях. Подтверждением этого может служить то, что в настоящее время в очереди на выделение земельных участков для индивидуального строительства состоит более 10000 желающих.



2.2. Современное состояние жилищной ситуации в Рязани

2.2.1. Жилой фонд г. Рязани

По данным Рязанского областного комитета государственной статистики жилой фонд г. Рязани в 1996 г. составил 9,126 млн. кв. м - из них наибольшая доля - 4707 тыс.кв. м (51 %) принадлежит муниципальному жилью, несколько меньше частному - 3547 тыс. кв. м (39 %), незначительную долю занимает государственное жилье - 609 тыс.кв. м (7 %), коллективное - 261 тыс. кв. м (3 %), общественное - 2 тыс. кв. м (0,02 %), табл. 2.1, рис. 2.2.



Структура жилого фонда г. Рязани

Табл. 2.1



1991

1992

1993

1994

1995

1996

Весь жилой фонд, в том числе:

8199

8336

8686

8712

8968

9126

частный

1493

1500

2419

2832

3284

3547

из него: индивидуальный

607

609

1493

1847

2194

2314

государственный (ведомственный)

2730

2744

1676

783

684

609

муниципальный

3960

4076

3572

4203

4312

4707

общественный

16

16

2

2

2

2

коллективный (смешанная форма собственности)


0


0


1017


892


686


261



Структура жилого фонда по формам собственности (нач. 1997 г.)

Рис. 2.2

Темпы роста жилого фонда города Рязани за последние пять лет (с 1992 г. по начало 1997 г.) составили 9,5 %, среднегодовые темпы роста - 1,9 %.



Жилой фонд г. Рязани в 1991 - 1996 гг. (тыс. кв. м)



Рис. 2.3

Жилой фонд г. Рязани включает в себя 176956 квартир, из них 174339 - отдельные, 2617 - коммунальные, распределение квартир по видам и типам показано в табл. 2.2, рис. 2.4.



Число жилых квартир по видам квартир на начало 1997 г.



Табл. 2







из них:





отдельные

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

комму- нальн.

г. Рязань

176956

174339

42042

76253

50941

5103

2617



Структура жилого фонда г. Рязани по типам квартир (нач. 1997 г.)

Рис. 2.4

Средняя обеспеченность населения жильем в расчете на одного жителя г. Рязани составляет 17,0 кв. м, что меньше чем по области (18,0 кв. м) и по России (18,4 кв. м).

Всего в администрации г. Рязани стоят на учете на получение жилья 9116 семей, из них в льготной очереди зарегистрирована 4291 семья. По официальным данным очередь состоит из 2226 военнослужащих, уволенных в запас; 914 семей, проживающих в ветхом фонде; 38 семей "погорельцев"; 159 семей инвалидов - "чернобыльцев".



2.2.2. Строительство нового жилья

Количество введенного в строй жилья по годам представлено в табл. 2.3. В структуре жилищного строительства приоритет принадлежит предприятиям частной и смешанной форм собственности, их доля во вводе жилья в 1996 году составила 96 %, практически прекратилось строительство в государственном секторе и жилищно - строительной кооперации.



Ввод в действие жилых домов по данным статистики, тыс. кв. м

Табл. 2.3



1992

1993

1994

1995

1996

1997

Построено всего,

97,4

186,4

213,5

229,5

141,4

98

в т.ч. предприятиями и организациями

59,7

121,3

136,5

170

137

59

АО "Рязаньгорстрой"

31,2

11,9

33,9

36,3

0

24

ЖСК

4,8

43,1

38,9

20,6

0

0

населением за свой счет с помощью

1,7

2,3

4,2

2,6

4,4

15

государственного кредита прочими


0


7,8


0


0


0


0



Темпы нового строительства в Рязани в 1992 - 1997 годах

Рис. 2.5

В последние годы темпы нового строительства в г. Рязани резко снизились - до 44 % в 1997 году от уровня 1989 г. Анализ данных о вводе жилых домов по районам города показывает, что за последние 3 года строительство в центре (Советский район) увеличилось почти втрое с 25,4 тыс. кв. м (1994 г.) до 65,4 тыс. кв. м (1996 г.), в то же время строительство в Октябрьском районе города сократилось более чем в три раза - с 22,1 до 6,8 тыс. кв. м соответственно, в Московском и Железнодорожном районах города ввод жилых домов снизился на 25 - 30 %.



2.3. Потребности населения в улучшении жилищных условий

Данные, полученные в процессе анкетирования населения, свидетельствуют о том, что 84,4 % семей наших горожан хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них большую часть - 63,51 % не устраивает площадь квартир, 44,31 % - планировка, 32,46 % - тип дома, 17,39 % - район проживания. Результаты опроса представлены на рисунках 2.6, 2.7.



Структура потребностей по улучшению жилищных условий

Рис 2.6

Причины неудовлетворенности жилищными условиями

Рис. 2.7

Большинство из опрошенных семей хотело бы жить в малоэтажных домах, таких как дом на несколько семей из сблокированных квартир с отдельными входами - 38,18 % или дом на одну семью - 35,25 %, меньшее количество семей предпочитает жить в многоквартирных домах этажностью до 5 этажей - 26,14 % и свыше 5 этажей - 12,27 %.



Структура предпочтений по типу домов

Рис. 2.8

Заметная ориентация на семейные дома, возможно, объясняется стремлением населения избавиться от излишней "урбанизованности"; многоквартирных домов, с присущими ей недостатками коммунального обслуживания, зависимостью от централизованных источников тепла и воды; социальной неоднородностью жильцов и т.д. Размер желаемых земельных участков при доме указывается в пределах: до 2 соток - 7,67 %, 2 - 6 соток - 34,76 %, более 6 соток - 25,51 % и 32,05 % населения земельный участок не нужен, рис. 2.9.



Структура желаемых размеров земельных участков

Рис. 2.9

При выборе жилья существенным элементом в потребительских предпочтениях является материал стен.

В пожеланиях населения относительно материала стен традиционно лидирует кирпич; его экологичность, тепло - и звукоизоляция, возможность воспроизведения оригинальных архитектурных форм делают этот материал популярным не только среди консерваторов. На втором месте указаны стены из дерева, облицованные кирпичом. На третьем - население, склонное к новаторству, назвало стены из деревянного каркаса, заполненного изнутри теплоизолирующим материалом. Далее следуют стены из дерева, и очень незначительное количество опрошенных хотело бы жить в домах, имеющих стены из керамзитобетона, монолитные, блочные и панельные.

В процессе выбора района проживания жители исходили, скорее всего, из удобства (наличие рядом магазинов, школ, рабочих мест, мест отдыха и т.д.), а также среды обитания (экология, эстетичность места, социально - экономический состав жильцов и т.д.)

Результаты опроса населения по выбору района проживания показаны в табл. 2.4.



Табл. 2.4



Район города

Доля жителей выбравших данный район проживания

1

Центр (ул. Астраханская, Есенина, Первомайский проспект (Советский округ)


28,17 %

2

Центр (ул. Дзержинского, Первомайский проспект (Железнодорожный район)


18,98 %

3

Горроща (Центральный парк)

13,15 %

4

Московское шоссе

12,91 %

5

Дашково - Песочня (микрорайон 1, 2)

7,98 %

6

Торговый городок

6,10 %

7

Канищево, Кальное

5,16 %

8

Приокский поселок

4,63 %

9

Борки (новостройка на берегу озер)

2,35 %

10

Бутырки, Мервино, Шлаковый

1,88 %

11

Дашково - Песочня (микрорайон 3, 4)

1,64 %

12

Голенчино (Рюмина Роща), Южный, Октябрьский го- родок, Дашки, Юбилейный, Недостоево

0,47 %

13

Ворошиловка, Дягилево

0,23 %

14

Строитель, Соколовка

0,00 %



По мнению населения к наиболее важным элементам инфраструктуры районов, безусловно, относятся газо-, электро-, водо-, теплоснабжение и телефонизация. При строительстве нового жилья (особенно в малоэтажных домах на одну или несколько семей) в потребительских запросах превалируют локальные системы над центральными, например, по водоснабжению и отоплению.



Структура предпочтений населения по типу водоснабжения

Рис. 2.10

Ранжирование элементов инфраструктуры по степени важности

Рис. 2.11

Ко второй по важности группе можно отнести такие элементы инфраструктуры, как наличие магазинов, поликлиники, школы, общественного транспорта.

Все большее значение население начинает придавать наличию в месте проживания: - удобных подъездных путей для личного автотранспорта; зеленой зоны, а также наличию пункта милиции, охраны района (или поселка) проживания.

К желательным элементам инфраструктуры отнесены также наличие рабочих мест, культурно - оздоровительных комплексов, водных объектов и т.д.



Структура предпочтений населения по типу отопления

Рис. 2.12

Резюмируя этот раздел, можно предположить, что потребительские запросы населения по улучшению своих жилищных условий несколько идеализированы, ответы построены, скорее на "желании" изменить условия без учета средств, необходимых для реализации этих желаний.

Поэтому в следующем разделе сконцентрированы ответы, касающиеся реальных планов населения по улучшению своих жилищных условий на ближайшие годы.



2.4. Планы населения по улучшению своих жилищных условий

Из 84,4 % населения, неудовлетворенного своими жилищными условиями, планируют изменить их только 52,43 %. Степень расхождения потребностей и реальных планов семей может косвенно свидетельствовать об остроте жилищной ситуации в городе: так процент семей, неудовлетворенных своим жильем и не имеющих планов по его улучшению, составляет 31,97 %.



Структура планов приведена в таблице.



Планы населения по улучшению своих жилищных условий

Табл. 2.5

Планы по изменению жилищных условий

Доля из планирующих изменить условия

Доля от всего населения

Обменять

44,06 %

19,50 %

Из них:





Увеличить жилплощадь

93,82 %

18,29 %

Уменьшить жилплощадь

1,69 %

0,33 %

Построить

9,65 %

4,27 %

Купить

16,09 %

7,12 %

Из них:





новое

80,00 %

5,70 %

старое

23,08 %

1,64 %

Арендовать

1,49 %

0,66 %

Из них:





новое

66,67 %

0,44 %

старое

50,00 %

0,33 %



Осуществить свои планы во времени, по изменению жилищных условий планируют через:

                        1 год - 36,08 % семей,
                       3 года - 35,57 % семей,
                        5 лет - 30,41 % семей.


В своих планах население несколько по другому показало приоритеты по изменению условий проживания. Это особенно заметно на фоне структуры имеющегося жилья (см. рис. 2.13).



Структура имеющегося и планируемого жилья

Рис. 2.13

По сравнению с "идеальными" запросами, свои планы население корректирует в сторону сложившейся структуры предлагаемого на рынке Рязани жилья с учетом сложившихся цен.



2.5. Источники средств, планируемые к использованию населением для улучшения жилищных условий

2.5.1. Источники средств

На вопрос о средствах, которые планируется использовать для улучшения жилищных условий, ответило практически то же количество респондентов, что и по планам (56,43 %), рис. 2.14. Это косвенно подтверждает достаточно реалистический подход к решению жилищных проблем.



Структура планируемых средств для улучшения жилищных условий

Рис. 2.14

Из рисунка 2.14 отчетливо видно, что в наибольшей степени для улучшения жилищных условий населением предполагается использовать собственные средства, полученные от продажи имущества (37,14 %), в основном квартиры (рис. 2.15), достаточно большие надежды связаны с получением государственных субсидий (26,46 %) и помощью предприятий и родственников (23,30 %). Меньшая часть опрошенных рассчитывает на имеющиеся сбережения (16,45 %), текущие доходы (15,29 %) и кредиты банков (14,32 %). Остальные финансовые источники менее существенны: ценные бумаги в структуре привлекаемых средств занимают всего 2 %.



Структура имущества, планируемого к продаже

Рис. 2.15

Следует учитывать также то, что значительная часть семей предполагает использовать несколько источников средств (комбинацию) как собственных, так и привлеченных.

Анализируя полученные результаты, позволительно сказать, что 56,43 % населения, подтвердили наличие у них тех или иных источников финансирования, и в этой связи можно утверждать, что население Рязани имеет высокий финансовый потенциал невостребованный при строительстве жилья в городе. Его реализация возможна только при использовании разработанных стратегий привлечения различных слоев населения по улучшению своих жилищных условий: например, использование только собственных средств или собственных вкупе с привлеченными (кредитов банков, субсидий) или только заемных средств. Это в свою очередь позволяет, выявив механизмы привлечения средств, необходимых для реализации этих стратегий, значительно расширить круг семей, способных включиться в рыночный механизм финансирования своего будущего жилья путем покупки или строительства нового.



2.5.2. Стоимость, величина первоначального взноса, форма и сроки оплаты жилья

На вопрос о цене, по какой представляется возможным купить или построить жилье с использованием ранее приведенных источников средств, более половины - 46,42 % затруднились ответить. Одна из возможных причин - недостаточная ориентация в ценах на жилье, ответы другой части горожан, более адаптированной к сложившимся экономическим условиям (40,18 %), позволили представить распределение платежеспособного спроса населения на жилье при использовании различных финансовых источников.



Структура допустимых цен на жилье

Рис. 2.16

Как видно из рис. 2.16 с ростом цены спрос падает.



Большая часть опрошенного населения (16,17 %) назвала цену, по какой могла бы построить или купить жилье - до 15 тыс. долларов. По цене 15 - 20 тыс. долларов приобрести жилье могут 7,39 % населения, по цене: 20 - 30 тыс. долларов - 8,78 %, по цене 30 - 40 тыс. долларов - 3,46 %, по цене 40 - 50 тыс. долларов - 0,92 %, по цене 50 - 75 тыс. долларов - 1,15 %, по цене 75 - 100 тыс. долларов - 0,92 %, по цене свыше 100 тыс. долларов - 1,39 %.

Для данного диапазона цен средняя цена равна 23434 долларов. Это цена является допустимой для улучшения жилищных условий средне статистического респондента (по уровню притязаний и имеющимся финансовым источникам).

Если дифференцированно подходить к анализу этой кривой, то можно выделить процентный состав населения, обладающего определенными денежными средствами для покупки или строительства жилья, отвечающего конкретным потребительским запросам. Потребительский сегмент, указавший диапазон допустимых цен жилья до 15 тыс. долларов, явно рассчитывает на покупку не дорогого жилья в типовом доме (одно- или двухкомнатной квартиры); за 15 - 20 тыс. долларов - на покупку двух- или трехкомнатной квартиры в типовом доме; за 20 - 30 тыс. долларов - на покупку трехкомнатной квартиры улучшенной планировки; за 30 - 40 тыс. долларов - трех-, четырех комнатной квартиры улучшенной планировки или отдельного дома. Потребительский сегмент, указавший диапазон 40 - 50 и 50 - 75 тыс. долларов, рассчитывает на дом или элитную квартиру большой площади, 75 - 100 и свыше 100 тыс. долларов - на отдельный дом (коттедж) в двух-, трехуровневом исполнении.

Таким образом, 32,34 % респондентов рассчитывает улучшить свои жилищные условия, вероятнее всего, на вторичном рынке, приобретая жилье до цене до 30 тыс. долларов; 3,46 % - могут приобрести квартиру на вторичном рынке или построить новое жилье по цене 30 - 40 тыс. долларов; 4,38 % - построить элитное жилье, отвечающее уровню их притязаний по цене от 40 до 100 тыс. долларов и выше.

При финансировании жилья возможна различная форма оплаты. Анкетирование населения позволило выявить, что в большинстве своем 75,27 % оно готово оплатить жилье в рассрочку, всего 9,62 % могут позволить стопроцентную оплату жилья и 15,11 % выбирают иную форму оплаты.

В отношении величины первоначальных взносов мнения разделились следующим образом: 30 % - взнос могут выплатить 61,31 % населения, 50 % - взнос - 20,07 % населения, 70 % - взнос - всего лишь 4,01 %, не указали величину взноса 14,6 % населения.

Относительно сроков оплаты жилья как наиболее приемлемые названы 5 - 10 лет - 20,76 % населения и более 20 лет - 40,06 % населения. Средний срок оплаты жилья равен 15 - 28 лет.



2.6. Жилищные стратегии социальных групп

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, планируемых для улучшения жилищных условий и текущей платежеспособности населения можно условно выделить несколько жилищных стратегий различных социальных групп:

- стратегия, рассчитанная на предоставление, в основном, государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств (от продажи имущества, имеющихся сбережений, текущих доходов);

- рыночная стратегия, ориентированная, в основном, на собственные средства.

Первая стратегия характерна для населения с невысоким уровнем среднедушевого дохода (300 - 500 руб.), планирующего приобрести жилье стоимостью до 30 тыс. долларов и привлекающего для этого государственные субсидии и помощь предприятий (свыше 50 %), в меньшей степени предполагается использовать средства от продажи имущества (40 %), имеющиеся сбережения (30 %), кредиты банков (10 %). Доля этой группы составляет 32,34 % населения, структура ее разнородна - это представители промышленности, торговли, здравоохранения, культуры.

Из них отдельную группу (6 %) составляет население, рассчитывающее улучшить свои жилищные условия только с помощью государственных субсидий (100 %), так называемое социальное жилье. Другую группу (2,6 %) составляют переселенцы из стран СНГ, переселенцы с Севера и военнослужащие, уволенные в запас, рассчитывающие на неполные жилищные субсидии (от 5 до 70 %) от стоимости строящегося (приобретаемого) жилья.

Вторая стратегия характерна для населения со средним уровнем дохода (от 500 до 1500 руб.). Эта группа планирует приобрести жилье стоимостью 30 - 40 тыс. долларов, используя комбинацию финансовых источников, в которой наибольшую долю занимают средства от продажи имущества (80 %), затем - государственные субсидии (40 %), имеющиеся сбережения (35 %) и кредиты (34 %). Это более активная группа населения в отношении формирования рыночного спроса на жилье, количественно она составляет 3,46 % населения. Ее социальный состав - представители банковских структур, ЖКХ, аппарат органов управления.

Третья стратегия ориентирована на население с высоким уровнем дохода (более 1500 руб.), желающее приобрести (построить) жилье стоимостью 40 - 100 тыс. долларов и выше. В комбинации используемых финансовых источников преобладают средства от продажи имущества (65 %), имеющиеся сбережения (50 %), текущие Доходы (45 %) и кредиты банков (45 %); государственные субсидии составляют всего 7 %.

То есть это самая активная группа на рынке, рассчитывающая на самостоятельные действия в плане покупки или строительства жилья, численность ее равна 4 % населения. В состав группы входят, в основном, представители банковских структур, организаций транспорта и связи, торговли, высокооплачиваемые специалисты промышленных предприятий и предприниматели.



2.7. Финансовый потенциал населения

По данным статистики за последние годы рост объемов сбережений на счетах коммерческих банков и объемы сбережений, хранящихся в семьях в виде валюты, увеличивается практически каждый год в 2 раза. Эти цифры, а также кривая экстраполирующая данную тенденцию, показаны на рис. 2.17.



Суммарный объем сбережений населения Рязанской области в форме вкладов и валюты

Рис. 2.17

Как видно из рисунка, к концу 1998 г. можно было бы ожидать увеличения общего объема суммарных сбережений населения области до величины 1600 млн. долларов, что приблизительно составляет 3 годовых бюджета области. Следует подчеркнуть, что наибольшее число семей, имеющих крупные накопления, сосредоточены в городе, структура накоплений сбережений населением города Рязани показана на рисунках 2.18, 2.19.



Количество семей г. Рязани, имеющих данные сбережения

Рис. 2.18

Суммарные накопления семей г. Рязани, имеющих данные сбережения

Рис. 2.19

Приведенные результаты рассчитаны только на данных статистики и в лучшем случае характеризуют тенденции по изменению роста накоплений. Более точную информацию о финансовых ресурсах населения города дают оценки распределения годового дохода. На рис. 2.20 приведены данные по количеству семей в Рязани, имеющих указанный годовой доход.



Количество семей в Рязани, имеющих данный доход

Рис. 2.20

Сумма годового дохода семей г. Рязани, имеющих данный доход

Рис. 2.21

Приведенные оценки распределения годового дохода населения города учитывают все виды поступлений в бюджет домохозяйств, включая стоимость приватизированных квартир, средства, укрываемые от налогов и т.п.

На основании оценок финансового потенциала населения города получены следующие расчетные данные по потенциалу покупателей жилья. На рисунке 2.22 приведены рассчитанные объемы покупаемого жителями города жилья в динамике за несколько лет, а также прогноз этих объемов на ближайшие годы.



Динамика строительства жилья в г. Рязани (при существующем состоянии дел, без внедрения программы)

Рис. 2.22

Из рисунка видно, что в течение 90 - 97 годов шло неуклонное падение всех бюджетных поступлений. В то же время начали поступать средства из внебюджетных источников, которые в своей основе являлись частными инвестициями. Однако количество желающих приобретать существующие строения пошло на убыль после того, как часть обеспеченного населения построила, в основном, себе жилье. Дальнейшее снижение будет происходить (при существующем положении дел) даже при росте доходов населения. Именно это характеризует неудовлетворенность частных инвесторов в наличие жилья соответствующего их желаниям качества.

На основании проведенных расчетов были получены следующие результаты.

1. Ежегодное количество семей, имеющих возможность и желающих приобретать жилье по цене 60000 долларов - 80000 долларов составляет - 1300 - 1100 семей (0,68 % населения).

2. Ежегодное количество семей, имеющих возможность и желающих приобретать жилье по цене 40000 долларов - 50000 долларов, составляет - 2300 - 2000 семей (1,2 % населения).

Следует отметить, что данные группы населения могут обеспечить объемы работ по строительству 314000 кв. м ежегодно. Суммарные затраты населения составят при этом - 180 млн. долларов.

Еще раз подчеркнем, что данные средства могут быть реализованы только при предложении жилья исключительно высокого качества. При этом качество определяется, как комплексный показатель, охватывающий все стороны жизни человека, связанные с жилищем.

Расчеты показывают, что в городе имеется большая группа семей, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий и имеют часть средств для реализации такой возможности. Из них следует, что от 5000 до 5300 семей (2,9 % населения) могли бы приобретать новые квартиры при наличии 25 % субсидий. Остальные 75 % необходимых средств, данная категория граждан может получить за реализацию существующего жилья, а также за счет собственных накоплений. В то же время, если такое количество квартир поступит на продажу на вторичный рынок, то это приведет к резкому снижению цен и, соответственно, к уменьшению доли граждан, которые смогут при 25 % субсидиях улучшить свое жилье. Оценки показывают, что для поддержания существующего соотношения цен, на рынок должно поступать дополнительно не более 2200 - 2500 квартир. Сумма ежегодных субсидий на 2500 квартир составит около 15 млн. долларов. Объем построенного жилья соответственно будет - 141000 кв. м.

Большая часть населения города имеет низкий уровень доходов и соответственно небольшое количество сбережений (на одну семью). И именно эта группа населения наименее обеспечена жильем. Для реального решения этой проблемы необходимо строить за счет бюджета города не менее 3000 квартир ежегодно. Тогда данная проблема может быть решена в течение 4 лет. Однако это требует ежегодных затрат в размере около 60 млн. долларов (или 360 млрд. руб.). Таких возможностей город в ближайшие годы иметь не будет. Возможным решением данной проблемы могло бы быть введение механизма социальной аренды (предоставление права проживания в квартирах без их передачи в собственность и дифференцированной оплатой аренды в зависимости от дохода семьи), что позволило бы во многом снять остроту проблемы.

Проведенные расчеты показали реальность строительства "доходных домов" в комплексе с жильем, предназначенным для продажи. При этом доля жилья, предназначенного для сдачи в аренду не должна превышать 30 % от общего объема строящегося жилья, а стоимость аренды должна составлять не менее 10 % в год от его цены. Тогда целесообразно ежегодное строительство до 2000 квартир, общей площадью 114000 кв. м которые предоставляются для проживания соответствующим группам граждан, а городская администрация выплачивает владельцам этого жилья дотации на социальную аренду в размере 4,5 млн. долларов. Объем такого жилья за несколько лет не должен превышать 10000 квартир. Такой механизм потребует затрат в размере от 4,5 млн. долларов в первый год до 23 млн. долларов в конце (через 5 лет). Таким образом для обеспечения основной массы населения (не обеспеченного или малообеспеченного) жильем необходимы ежегодные затраты в размере от 19,5 до 25 млн. долларов.

Данные затраты на социальную аренду составляют от 11 % до 14 % от затрат обеспеченных граждан на приобретение высококачественного жилья. В соответствии с вышеизложенным будет целесообразным получение данных сумм в виде доходов от аукционов по продаже земельных участков. Однако со своей стороны город должен принять меры по выявлению требуемых показателей качества жилья, которое будет пользоваться максимальным спросом, обеспечить соответствующие инфраструктурные показатели данных участков и настойчиво контролировать строителей по обеспечению заданного качества.

Все эти меры позволят использовать реальный потенциал населения, который может обеспечить строительство до 570000 кв. м жилья в год. В настоящее время он используется только на 10 - 15 %.



2.8. Выводы

Существующее социально - экономическое положение в области жилищного строительства характеризуется следующими основными факторами. В настоящее время в городе сложилась социально напряженная ситуация по обеспечению населения жильем и объектами соцкультбыта:

I. Наблюдается стремление населения избавиться от излишней "урбанизованности" многоквартирных домов, с присущими ей недостатками коммунального обслуживания, зависимостью от централизованных источников тепла и воды и т.д.

II. Явно выраженное предпочтение локальным инженерным сетям и коммуникациям ставит две новые задачи:

А. необходим рыночный механизм финансирования инфраструктурного обустройства территорий новостроек, отличный от существующей системы согласований,

В. необходим новый механизм эксплуатации и содержания инженерных сетей и коммуникаций с образованием единого хозяйствующего субъекта, представляющего интересы застройщиков данной территории и обеспечивающего обслуживание имеющейся инфраструктуры (формирование не просто товарищества собственников жилья, а локальной самоуправляющейся общины жителей).

III. Расхождение между потребностями и реальными планами людей (84,4 % не удовлетворены жилищными условиями, но только 52,43 % планируют изменить) свидетельствуют о недостатках в работе местных органов власти: люди не осведомлены о жилищной политике на ближайшие годы и не имеют возможности спрогнозировать свое будущее. Этот вывод косвенно подтверждается и тем фактом, что почти половина из тех, кто мог бы улучшить свои жилищные условия, не ориентируются в ценах на жилье.

Подавляющую долю "не определившихся" составляют семьи, имеющие невысокий уровень среднедушевого дохода. Неясность ситуации порождает у них объяснимое стремление искать помощи у власти, а поскольку возможности власти резко ограничены, возникает общая неудовлетворенность, которая является одной из существенных причин социальной напряженности.

IV. Обращает внимание весьма невысокий процент тех, кто собирается строить новое жилье (9,65 % опрошенных). Но покупка (обмен) жилья на вторичном рынке не способны сформировать полноценные источники для роста строительной индустрии.

Представляется, что трудности строительства нового жилья - внешнее проявление глубинных проблем, связанных с организацией и регулированием жилищного строительства. Так, по положениям, действующим в г. Рязани, только выделение участка под проектно - изыскательские работы (ПИР) предполагает процедуру из 44 этапов согласования для получения разрешения на строительство. Зачастую срок согласований превышает срок строительства.

Неразрешимой пока проблемой является инженерное обустройство территорий новостроек: финансирование строительства переложено на плечи застройщика, а когда сети построены, их безвозмездно передают на баланс коммунальных предприятий.

V. В средствах массовой информации отсутствуют достоверные и полные сведения о том, как можно "обыкновенному человеку" построить жилье. В частности, отсутствуют исходные данные, на основании которых принимается осознанное решение: стоимость квадратного метра жилья для разных типов домов, типовые проекты домов или квартир, фирмы застройщики, способы финансирования строительства, окружающая среда застройки, обязанности и права владельцев домов после окончания строительства, ответственность застройщика, формы обслуживания жилья и инженерной инфраструктуры. Часть информации разбросана по разным периодическим изданиям, но ее достоверность вызывает сомнения даже у специалистов, другая ее часть выявляется лишь по ходу согласований в органах власти.

VI. Следует отметить, что значительная часть опрошенных, зная о бюджетном кризисе, все равно возлагают основную надежду на помощь властей: по расчетам для обеспечения основной массы населения жильем необходимы ежегодные затраты не более 25 млн. долларов. Только в 1996 г. сумма свободных денежных средств и купленной населением области валюты составили 425 млн. долларов (при среднем курсе доллара 5600 рублей), ресурсная база банков также выросла до 446 млн. долларов, причем 63 % ее было сконцентрировано в Сбербанке. Однако, надежды населения по-прежнему связаны с помощью государства.

Представляется правомерным предположить, что это является:

А. прямым следствием отсутствия развитых, многообразных по формам и широко доступных механизмов кредитования жилищного строительства;

В. население лишено возможности надежно оценить собственную платежеспособность во времени: уровень дохода, возможности получения кредита, субсидий, иных форм поддержки, возможность получения льгот;

С. отсутствует заинтересованность банков в долгосрочном кредитовании вообще, жилищного строительства - в частности;

D. государственные власти не имеют продуманной политики стимулирования долгосрочного кредитования.

7. Сопоставление двух цифр - 8,6 % опрошенного населения "имеют право" претендовать на поддержку государства в улучшении своих условий, но при этом аренду жилья в качестве приемлемого варианта рассматривают лишь 1,5 % показывает, видимо, отсутствие продуманной жилищной стратегии, выражающееся в нерациональном управлении государственным (муниципальным) жилищным фондом.

Представляется возможным два направления в жилищной политике властей:

А. поощрение индивидуального строительства с включением всех механизмов, стимулирующих планировочное и архитектурное многообразие застройки;

В. формирование рациональной структуры жилищной собственности и создание условий для сохранения и воспроизводства жилья за счет средств собственника, что предполагает: для собственников жилья - образование единого хозяйствующего субъекта, представляющего интересы собственников дома как единого объекта обслуживания (товарищество собственников жилья), для малоимущих - формирование жилого фонда социального использования и расширение социальной аренды.

8. Необходим, очевидно, пересмотр требований к архитектурно - техническим характеристикам строящегося (реконструируемого) жилья. Существенным представляется отказ от централизованно установленных требований (типичных для крупнопанельного домостроения) и постепенный переход к новой системе планирования потребительских качеств жилья, основанной на максимально возможном учете вкусов конкретного застройщика.

9. Просматривается тенденция изменения роли органов архитектуры в планировании развития города: вместо подготовки жестких директив по строительству, их основной задачей становится проектирование инженерного обустройства территории и условий сохранения городской среды обитания (облик города, сохранение исторического ядра). "Градостроительство" должно уступить место "градоустройству" - комплексной системе мер, стимулирующих (или наоборот, запрещающих) определенную направленность строительной и хозяйственно - экономической деятельности на территории Рязани.



3. Основные цели и задачи программы

Главная цель программы - создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для решения жилищной проблемы, обеспечения всех категорий граждан доступным жильем при условии комплексного развития территории всего города в целом.

На основании результатов изложенных в разделе "Социально - экономические основы Программы" администрация города считает, что имеется возможность снять остроту жилищной проблемы в г. Рязани путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются:

- постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство проживающих будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилища по рыночным ценам, в то время как помощь администрации будет направляться только малоимущим группам населения;

- строительство жилья за счет бюджетных средств, высвобождающихся при создании новой жилищной системы;

- обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья должна служить 30 % доля от 10 - 15 летнего среднегодового дохода семей, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку;

- совершенствование системы финансирования строительства и эксплуатации жилья, внедрение финансово - кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, формирования основ механизма ипотечного (залогового) кредитования;

- развитие всех разновидностей купли - продажи жилья, а также всех разновидностей аренды жилья;

- развитие конкуренции в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, стимулирование участия в этом негосударственных предприятий и организаций;

- предоставление всем гражданам города возможности беспрепятственной реализации права на строительство индивидуального жилья при упрощенных правилах оформления землеотвода под индивидуальное строительство.

Программа предусматривает вовлечение в жилищное строительство широкого круга лиц, как нуждающихся в жилье, так и имеющих свои сбережения, создание условий для выгодного вложения капиталов банков, предприятий и населения в строительство, обеспечения тесного взаимодействия администраций разного уровня с рыночными институтами, использование местных финансовых и материальных ресурсов, использование городского потенциала.

Дополнительной задачей Программы является создание механизма выгодности капиталовложений в строительство жилья в г. Рязани для широкого круга финансовых и промышленных групп.

В порядке дальнейшего развития и углубления жилищной реформы в последующем необходимо предусмотреть последовательную реализацию следующих мер:

- переход на рыночные методы предоставления земельных участков города юридическим лицам. Эти меры должны предусматривать, с одной стороны, предварительную разработку и реализацию программ инженерной подготовки находящейся в муниципальной собственности свободных земельных участков под жилищную застройку, а с другой стороны, продажу этих земельных участков на открытых аукционах;

- разработка и реализация плана действий администрации города в нормативно - правовой сфере, направленных на совершенствование нормативно - правовой базы для строительства жилья и жилищного финансирования, а также рынка жилья;

- разработка и реализация по мере создания условий системы ипотечного кредитования строительства жилья;

- снижение стоимости строительства жилья, в том числе за счет внедрения прогрессивных технологий строительной индустрии.

Осуществление Программы позволит большему количеству предприятий строительной индустрии г. Рязани и Рязанской области не только сохранять, но и развивать свое производство.



4. Финансово - кредитные механизмы реализации Программы

Механизмы реализации Программы включают финансово - кредитную и организационно - правовую базы для решения проблемы.

Реализация Программы будет осуществляться в условиях значительного дефицита городского бюджета.

Основой механизма реализации Программы является создание предпосылок для разделения в Рязани сложившегося рынка квартир - на рынок недвижимости и рынок жилья. Это означает, что в процессе купли - продажи будут участвовать не только жилые квартиры, но и закладные на эту недвижимость, что позволит включить в финансовый оборот залоговую стоимость квартир, которая в настоящее время омертвляется после сдачи домов в эксплуатацию, и не участвует в обороте капиталов. Увеличение финансовых оборотов автоматически приведет к увеличению жилищного строительства.

Предлагаемый механизм имеет три взаимосвязанные части. Все они должны увязываться через единую систему управления с одной стороны и не мешать рыночным отношениям участников процесса, с другой.

Механизм реализации Программы как экономическое отношение представляет собой формализацию и описание связей между заинтересованными участниками процесса улучшения жилищных условий: граждане - городская администрация - застройщик - предприятия строительного комплекса - коммерческий банк.

Жилищная проблема не является однородной, при ее решении необходимо учитывать существование первостепенных задач. В соответствии с заданными приоритетами (социальная значимость) механизм решения жилищной проблемы будет рассмотрен в следующем порядке:

- обеспечение жильем граждан, имеющих право на полную (100 %) жилищную субсидию;

- обеспечение жильем граждан, имеющих право на неполную (от 5 до 70 %) жилищную субсидию;

- экономическая поддержка граждан, осуществляющих улучшение своих жилищных условий посредством жилищного строительства за счет собственных средств;

- внедрение практики кредитования граждан, занимающихся жилищным строительством под залог недвижимости.



4.1. Механизм обеспечения жильем граждан, имеющих право на жилищную субсидию

Порядок субсидирования в жилищном секторе и оказания государственной финансовой поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья определен следующими нормативными документами:

- Постановление Правительства РФ от 03.08.1996 N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья";

- Указ Президента РФ от 29.03.1996 N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья";

- Постановление Госстроя РФ, Минфина РФ от 03.03.1994 N БЕ-19-6/3 "О примерном перечне и формах необходимых документов, представляемых гражданами при подаче заявок на получение субсидии на строительство или приобретение жилья";

- Письмо Минфина РФ от 15.09.1995 N 3-Е 1-5/7-07-22 "О финансировании из федерального бюджета безвозмездных субсидий для предоставления их гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья"

Размер субсидий гражданам, имеющим право на жилищную субсидию, устанавливается в зависимости от месячного дохода, времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий и может составлять 100 % от стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5 % до 70 % - при неполной.

Жилищные субсидии могут предоставляться:

- федеральными органами исполнительной власти;

- органами исполнительной власти субъектов РФ;

- органами местного самоуправления;

- предприятиями, организациями, воинскими частями.



Механизм предоставления жилищной субсидии может быть описан (рис. 4.1) на следующем примере:



Рис. 4.1

- гражданин, имеющий право на неполную жилищную субсидию, подает заявление установленного образца в администрацию города;

- после принятия положительного решения о предоставлении финансовой помощи на строительство жилья, гражданин заключает договор о строительстве жилья с застройщиком;

- гражданин по договору о строительстве жилья оплачивает застройщику разницу между стоимостью строящейся квартиры и субсидией, выделенной ему;

- администрация города на конкурсной основе выбирает уполномоченный банк для обслуживания средств субсидий и перечисляет на именной блокированный счет гражданина субсидию;

- гражданин письменно обращается в банк о перечислении с его именного блокированного счета средств на строительство жилья по договору с застройщиком;

- банк осуществляет перечисление, ведя контроль целевого использования средств субсидии;

- по окончании строительства застройщик передает гражданину построенную квартиру, которая была профинансирована из двух источников: жилищная субсидия и денежные средства гражданина.



4.1.1. Механизм предоставления жилищной субсидии в условиях недостаточности бюджетных источников

Обеспечение жильем граждан, имеющих право на получение жилищной субсидии, в порядке, приведенном в предыдущем разделе, имеет ограничения, связанные с недостаточностью источников в бюджетах всех уровней. В этой связи, для реализации программы предлагается в качестве формы финансирования использовать не только денежные средства, но и иные платежные средства (ПС), под которыми в целях данной Программы понимаются производные финансовые инструменты - взаимозачеты, векселя, а также незавершенные объекты и т.п.

Договорное поле данного механизма включает в себя:

- договор долевого участия в строительстве жилья между администрацией города и застройщиком;

- договора поставки местных строительных материалов между предприятиями строительной индустрии и застройщиком;

- платежные средства (ПС), (например, инструкции налоговых служб по уплате предприятиями налогов в местный бюджет).

После заключения перечисленных договоров у всех организаций возникают взаимные обязательства по платежам:

- у города - перед застройщиком по оплате своей доли;

- у застройщика - перед предприятиями стройиндустрии за полученные строительные материалы;

- у предприятий стройиндустрии - перед городским бюджетом по уплате налогов.

Взаимные обязательства по платежам могут быть прекращены путем проведения взаимозачета. После исполнения застройщиком своих обязательств по строительству жилого дома готовые квартиры передаются через управление по жилью тем гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий за счет средств местного бюджета для последующего распределения согласно очередности. (См. Рис. 4.2). Для того чтобы данный механизм был реализован, в качестве застройщика должна выступать строительная организация, специализирующаяся на строительстве жилья на продажу. Это - обязательное условие своевременного ввода жилого дома в эксплуатацию, снижения рисков недофинансирования в целом.



Рис. 4.2

Выдача неполных жилищных субсидий является более совершенной степенью решения жилищной проблемы по сравнению с ранее рассмотренными, поскольку затрагивает интересы большего количества граждан. В основу механизма обеспечения жильем граждан, имеющих право на неполную жилищную субсидию (в условиях дефицита городского бюджета) положено объединение схем, изображенных на Рис. 4.1 и 4.2 (Рис. 4.3).



Рис. 4.3

Последовательность действий при решении жилищной проблемы посредством выдачи неполной жилищной субсидии в условиях дефицита местного бюджета такова:

- после проведения взаимозачета по оплате между предприятием - недоимщиком, городским бюджетом и застройщиком в распоряжении администрации города поступают оплаченные квадратные метры жилья,

- администрация города предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидию на строительство жилья,

- гражданин заключает с застройщиком договор на строительство квартиры и делает денежный взнос в размере неоплаченной площади квартиры,

- по окончании строительства Застройщик передает гражданину готовую к заселению квартиру.



4.2. Механизм экономической поддержки граждан, осуществляющих улучшение жилищных условий посредством строительства за счет собственных средств

Администрация города крайне заинтересована в том, чтобы частные сбережения направлялись в производственную сферу (строительство, производство), а не в сферу накопления и финансовые операции. Поэтому администрация вынуждена решать задачу экономической поддержки граждан застройщиков. Предлагаемый механизм является по сути дела начальной формой ипотечного кредитования (Рис. 4.4). На практике это выглядит в форме предоставления администрацией города гражданину - застройщику возможности проживать в собственной квартире до окончания строительства новой, которую он строит на собственные деньги.



Рис. 4.4

Описание механизма экономической поддержки граждан, осуществляющих улучшение своих жилищных условий посредством жилищного строительства за счет собственных средств:

- гражданин заключает с застройщиком договор о строительстве жилья и вносит по этому договору денежный взнос в размере разницы между стоимостью существующей квартиры и стоимостью строящейся квартиры;

- администрация города и гражданин заключают договор купли - продажи в рассрочку на существующую у гражданина квартиру. До окончания строительства существующая квартира находится в собственности у гражданина, и он в ней проживает;

- администрация города финансирует строительство новой квартиры в размере оценочной стоимости существующей в форме взаимозачетов и векселей по уплате налогов в местный бюджет;

- по завершению строительства застройщик передает гражданину в собственность новую квартиру, в которую он переселяется, освобождая прежнюю жилплощадь;

- освобождаемая квартира гражданином передается администрации города, которая, в свою очередь, распределяет ее гражданам, имеющим льготы по жилью, при этом оформление в собственность гражданину новой квартиры и администрации - старой, осуществляется органами государственной регистрации одновременно.



4.3. Механизм кредитования жилищного строительства

Объективными предпосылками для кредитования населения (осуществляющего жилищное строительство) под залог недвижимости являются:

- наличие большого числа граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и готовых предоставить в качестве обеспечения кредита имеющуюся недвижимость,

- наличие предприятий, специализирующихся на строительстве жилья на продажу населению,

- наличие ресурсов у коммерческих банков под цели кредитования населения, занятого жилищным строительством,

- наличие технологии взаимодействия между банком застройщиком и гражданином.



4.3.1. Кредитование застройщиков на пополнение оборотных средств.

Схема кредитования предприятий, осуществляющих строительство жилья для последующей реализации, приведена на рис. 4.5.



Рис. 4.5

Предприятие - застройщик открывает в банке кредитную линию для пополнения оборотных средств под залог своего имущества. Привлекаемые денежные средства используются застройщиком для обеспечения непрерывного финансирования строительства жилья, которое впоследствии реализуется гражданам. Реализация может осуществляться как целыми квартирами, так и по накопительной схеме (метр за метром).



4.3.2. Механизмы кредитования населения, осуществляющего жилищное строительство, под залог недвижимости

Среди нуждающихся в улучшении жилищных условий самая большая группа - это те граждане, которые имеют квартиру и предполагают решение своей жилищной проблемы посредством строительства новой квартиры большей площади. Как правило, у части этих граждан есть сбережения, чтобы оплатить разницу в стоимости имеющейся и новой квартиры. Такой категории граждан нужен кредит на период строительства в сумме, соразмерной со стоимостью имеющихся у них квартир. Кредит позволит им проживать в своей квартире до окончания строительства новой квартиры.

На рисунке 4.6 приведена схема возобновляемой кредитной линии. Источником для строительства жилья в данной схеме являются накопления гражданина.



Рис. 4.6

Последовательность действий при данном механизме кредитования такова:

- гражданин заключает с застройщиком договор на строительство квартиры, по которому делает первый взнос на сумму S1;

- застройщик, освоив денежные средства в размере первого взноса, выступает перед банком поручителем по договору о предоставлении кредитной линии между гражданином и банком на сумму S2 с оформлением договора поручительства (залога). Обеспечением возвратности кредита для банка будет заложенное имущество застройщика, в том числе - незавершенная строительством квартира гражданина, для застройщика - освоенный объем строительства на сумму первого взноса гражданина, который гражданин, при нарушении условий кредитования и на основании договора с застройщиком, разрешает ему реализовать;

- гражданин, в рамках открытой в банке кредитной линии, получает кредит в сумме S2, которую вносит застройщику в виде второго взноса. Циклы освоения средств, предоставления застройщиком поручительства банку и кредитования банком гражданина продолжаются до завершения строительства жилья гражданину;

- банк на каждой стадии процесса кредитования осуществляет контроль целевого использования денежных средств гражданином, застройщиком, а также в целях снижения кредитных рисков соблюдения застройщиком нормативных сроков строительства;

- при нарушении условий кредитования застройщик, исполнив обязательства за гражданина перед банком, получает права кредитора и в погашение задолженности реализует строящуюся (построенную) квартиру гражданина.

На рис. 4.7 представлена схема, в которой в качестве четвертой стороны процесса кредитования выступает специализированная фирма по работе с недвижимостью - риэлтер.



Рис. 4.7

- гражданин заключает с застройщиком договор на строительство жилья и производит частичную оплату его стоимости;

- гражданин заключает с риэлтерской фирмой договор о переуступке своих прав на строящееся жилье;

- гражданин заключает с банком кредитное соглашение, поручителем по которому с оформлением залога принадлежащего ей имущества выступает риэлтерская фирма;

- полученные по кредиту денежные средства направляются гражданином в виде оплаты оставшейся части строительства;

- банк и риэлтер осуществляет контроль целевого использования денежных средств гражданином, застройщиком, а также соблюдения застройщиком нормативных сроков строительства;

- при нарушении условий кредитования риэлтер, исполнив обязательства за гражданина перед банком, получает права кредитора и в погашение задолженности реализует строящуюся (построенную) квартиру гражданина.

В данной схеме в качестве стороны вместо риэлтера может выступать администрация города. Тем самым, с одной стороны, администрация стимулирует процесс жилищного строительства, с другой стороны, при нарушении гражданином условий кредитования, получает для нужд города либо новую квартиру, либо жилье повторного заселения большей площади.

На рис. 4.8 представлена схема улучшения жилищных условий гражданина, в которой в качестве источника гашения кредита используется старая квартира.



Рис. 4.8

Данный механизм также предполагает возможность участия в качестве стороны администрации города.



4.4. Механизм доходных домов

До 90-х годов только 6 % населения Рязани проживало в собственных домах, а остальная часть практически арендовала жилые помещения у государства. При этом частные владельцы полностью отвечали за ремонт и сохранность своих домов. Государство, со своей стороны, отвечало за ремонт и сохранность сданных им в аренду квартир.

В настоящее время в собственность жителей города перешло около 50 % жилых домов города. Однако город продолжает отвечать за состояние и ремонт этих домов. Коммунальные затраты жителей не включают амортизационных отчислений, необходимых для ухода за жилыми зданиями. Необходимая сумма амортизационных отчислений должна составлять не менее 400 миллионов рублей в год или 67 рублей с каждого жителя города в месяц. Сейчас такую сумму можно взимать не более чем с 35 % рязанцев. Вполне возможно, что через 5 лет амортизационные отчисления будут собираться с большей части населения и это позволит городу решить огромное количество накопившихся проблем. Другого пути у него нет.

Однако уже сейчас видно, что не все жители города могут быть собственниками жилья. Правительство Германии гордится своими успехами в реализации жилищной социальной программы, которую оно ввело в середине 50-х годов. В этой стране сейчас только 40 % жилья - частное, в основном, в малых городах и поселках. 60 % жилья - арендуемое у частных и муниципальных владельцев. 16 % от всего жилья - социальное. Средняя площадь, приходящаяся на одного человека - 35 кв. м (в 1955 году она составляла - 17 кв. м). Социальное жилье предоставляется населению с низким уровнем доходов, многодетным семьям, инвалидам, ветеранам войны. Муниципалитеты доплачивают данным семьям социальные дотации на аренду жилья. В результате владельцы жилых домов имеют средства на ремонт и содержание здания в надлежащем порядке. Существуют строгие правила, защищающие права арендаторов и арендодателей. В основном, данные вопросы решены на местном уровне.

Таким образом, назрела настоятельная необходимость введения механизма обеспечения населения жильем через систему арендуемого жилья или, другими словами, доходных домов.

Демографический аспект. Ежегодно в городе заключается примерно 3700 браков и, в то же время, регистрируется более 2100 разводов. Не секрет, что большинство разводов происходит прямым или косвенным образом из-за проблемы с жильем. Молодая семья практически не имеет возможности приобретения жилья, а родители не спешат вложить в нее свои накопления. Возможность аренды квартиры в настоящее время возможна только у частника. При этом нет никаких гарантий и нет никакой защиты от произвола владельцев квартир. Подавляющее большинство таких сделок незаконны (в плане налогообложения) и их участники не могут претендовать на какую-либо помощь местных властей. Введение системы доходных домов позволяет исключить данные негативные явления и, по оценкам специалистов, уменьшить число разводов на 10 - 30 % и соответственно поднять рождаемость. При этом появляется реальная возможность влияния на рождаемость в городе за счет социальных дотаций для молодых семей.

Еще одна тяжелая проблема может быть решена. Это обеспечение жильем выпускников детских домов, военнослужащих уволенных в запас демобилизованных. Сейчас они не могут устроиться на работу из-за отсутствия жилья и, естественно, не могут ни строить, ни купить жилье, так как не работают. Возможность аренды позволяет решить эти проблемы. При этом для определенной категории таких граждан существуют федеральные программы выплат компенсаций по найму жилья.

Проведенные Рязанской палатой недвижимости опросы показали что средняя оплата за коммерческий найм жилой площади составляет около 1 % от рыночной стоимости нанимаемого жилья в месяц без учета коммунальных платежей. При этом, около 1700 семей хотели бы снять

благоустроенное жилье.

Оценки показывают, что уже при существующих ставках банков и соответствующих гарантиях, реально возможно и прибыльно создание доходных домов. Специализирующаяся в этой области организация может взять кредит, построить определенное количество жилой площади, часть ее продать, часть сдать в коммерческий найм, часть в социальный. Те здания и жилые площади которые останутся в ее собственности заложить, а полученные средства также направить аналогичным путем. Использование такой схемы позволяет брать кредиты на срок не более года, и весь проект окупается через три года. При этом в собственности организации остаются многомиллионные активы, приносящие доход при минимальных затратах. Важную роль при этом должна быть отведена маневренному жилому фонду.

Механизм введения системы доходных домов может быть следующим.

1. Городской Совет совместно с Городской Администрацией разрабатывает нормативные документы, определяющие все необходимые стороны внедрения системы доходных домов и защищающие права участников коммерческого и социального найма.

2. Городская администрация, на конкурсной основе, отбирает предприятия и организации, изъявившие желание развивать подобный вид предпринимательской деятельности.

3. Городская администрация выступает гарантом на начальном этапе строительства, а затем данное предприятие уже будет иметь достаточно собственных активов для обеспечения развития.

4. Городская администрация обеспечивает своевременную выплату социальных дотаций, которые должны быть включены в защищенные статьи бюджета города.

5. Городская администрация создает маневренный жилой фонд, обеспечивающий возможность законного выселения неплательщиков арендной платы.

6. Маневренный жилой фонд создается на часть средств аккумулированных во внебюджетном Фонде развития строительства.



5. Страхование интересов участников жилищного строительства в г. Рязани

Практически на всех этапах планируемых Программой процессов у их участников возникает потребность в приобретении гарантий защиты их имущественных интересов, которые могут пострадать при неблагоприятном (чрезвычайном) стечении обстоятельств. Единственным финансово - кредитным учреждением, имеющим все возможности для возмещения ущерба, нанесенного интересам граждан, администрации города, строительных подрядчиков и поставщиков, коммерческих банков и прочих участников жилищного строительства, является страховая организация. Страхование является единственным экономическим средством, противодействующим ухудшению благосостояния граждан и субъектов хозяйствования при воздействии неблагоприятных факторов.

Реализация Программы жилищного строительства предусматривает участие в этом процессе достаточно обширного круга лиц. Ими являются как юридические лица:

- органы местного самоуправления (администрация г. Рязани);

- предприятия строительного комплекса (застройщики, подрядчики);

- органы оценки;

- риэлтерские организации;

- коммерческие банки;

- органы нотариата;

- прочие финансово - кредитные учреждения (Фонды и т.п.).

Так и физические:

- граждане осуществляющие жилищное строительство за счет собственных средств;

- граждане, имеющие право на неполные жилищные субсидии;

- граждане, имеющие право на полные жилищные субсидии.

Практически на всех стадиях процессов жилищного строительства у всех участников возникает потребность в приобретении гарантий защиты их имущественных интересов, которые могут пострадать при внезапном неблагоприятном стечении обстоятельств. Целью настоящей подпрограммы является рассмотрение способов страховой защиты и, в конечном итоге, создании внебюджетных финансовых резервов, достаточных для покрытия ущербов, нанесенных интересам любой из сторон, участвующих в реализации Программы, путем аккумуляции, сохранения и инвестирования средств страховых взносов.

Механизмы реализации Программы, описывающие связи между заинтересованными участниками процесса улучшения жилищных условий, позволяют объединить риски, которым подвержена деятельность участников, в следующие группы:

- риски лиц, заинтересованных в сохранении жилых помещений: граждан, муниципалитета, коммерческих банков;

- риски организаций строительного комплекса: застройщиков, подрядчиков, производителей и поставщиков строительных материалов;

- риски организаций - профессиональных участников жилищных правоотношений: оценщиков, риэлтеров, нотариусов.



5.1. Страхование рисков лиц, заинтересованных в сохранении жилых помещений

5.1.1. Страхование жилых помещений

Все механизмы, предусмотренные Программой и предназначенные для обеспечения жильем всех групп населения, подразумевают либо владение в настоящее время жилья каким-либо собственником (гражданином, муниципалитетом, и т.п.), либо приобретение в будущем и последующее владение жилья. В любом случае настоящий либо будущий собственник заинтересован в сохранности жилища, независимо от того, проживает ли он в нем или намерен проживать в будущем, сдает ли в аренду или в найм, передает ли в залог обеспечения жилищного кредита и т.п. Заинтересована в этом также и сторона, не являющаяся собственником, но в силу закона или какого-либо договора имеющая интерес к сохранению жилья (коммерческий банк при ипотечном кредитовании, арендатор, наниматель жилья и т.п.). Практика показывает, что иметь полную гарантию какой-либо стороне, заинтересованной в компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению можно, лишь застраховав это помещение.

Наиболее эффективным в нынешних экономических условиях является введение системы страхования жилых помещений, подразумевающей полный охват страхованием всего жилого фонда в г. Рязани.

Концепция реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренная Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425, предусматривает перевод к 2000 году жилищно - коммунальное хозяйство на режим безубыточного функционирования. Среди мер, этому способствующих, в Концепции упоминается поэтапное, начиная с 1999 года, внедрение механизма обязательного страхования жилья, гарантирующего защиту имущественных интересов собственников и пользователей жилых помещений, нарушаемых вследствие воздействия чрезвычайных обстоятельств. Введение обязательного страхования жилья предусматривает, в частности, включение в ставку оплаты жилья, предоставляемого нанимателям (квартиросъемщикам), расположенного в домах государственного и муниципального жилого фонда, помимо платы за наем, содержание и ремонт, плату за страхование жилья.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник (юридическое или физическое лицо) несет бремя, связанное с содержанием принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения.

В настоящее время в г. Рязани из 9 миллионов кв. м общей площади жилого фонда в муниципальной собственности находится около 4,84 млн. кв. м. Большая часть приватизированных квартир расположена в зданиях находящихся, в основном, в государственной или муниципальной собственности.

В случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, в результате стихийного бедствия или чрезвычайного события (пожар, взрыв газа, затопления водой из-за неисправности водопровода и др.), имущественные потери должны компенсироваться самим собственником квартиры, а повреждения домов (мест общего пользования, конструктивных элементов, инженерного оборудования) и квартир, занятых по договору найма - собственником дома (администрацией города или предприятием, учреждением, в чьем полном хозяйственном ведении или оперативном управлении находится эти дома).

В случаях уничтожения или повреждения квартир в результате чрезвычайных событий не подпадающих под понятие "стихийное бедствие" администрация города ответственности не несет, но, независимо от отношения к жилищной собственности, на нее ложится, в той или иной степени, бремя социальных последствий.

Выход из сложившейся ситуации можно найти, предложив собственником страховать жилые помещения. При этом в случае страхования муниципального жилого фонда страхователем будет являться собственник - администрация города. Уплата страховых взносов должна производиться за счет нанимателей (квартиросъемщиков) и частных собственников жилья путем включения взноса в ставку оплаты жилья, они же будут являться выгодоприобретателями по договорам страхования (получателями страховых возмещений). В случае отказа собственника от заключения договора страхования администрация города не несет ответственности при повреждении или уничтожении жилых помещений на основании действующего законодательства. Таким образом, для реализации системы страхования не требуется бюджетных средств. В связи с тем, что оплачивать затраты на страхование (в среднем от 800 рублей до 2500 рублей в год) квартир по рыночной стоимости большинству жителей города не под силу, предлагается на начальном этапе страховать квартиры всего на 20 % от действительной стоимости, с постепенным доведением доли ответственности страховщика к 2001 году до 100 % (Таблица 2).

В рамках настоящей подпрограммы предлагается введение системы, позволяющей осуществлять страхование жилого фонда в г. Рязани, начиная с 1998 года. Реализация системы позволит создать необходимые для участников жилищных правоотношений условия и механизм обязательного страхования жилья, предварительно отработать взаимодействие собственников, пользователей жилых помещений и страховой организации по вопросам уплаты страховых взносов, определения действительной стоимости объектов страхования, инвестирования страховых резервов, возмещения ущерба и прочих связанных проблем.

Страхованию в рамках предлагаемой системы подлежат имущественные интересы страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения - квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование. При этом под понятием "Квартира" подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

Страховыми случаями считаются уничтожение или повреждение квартиры страхователя в результате пожара, взрыва газа, аварии водопроводных и подобных сетей, проникновения воды в результате ликвидации пожара.

Себестоимость страхования, и, соответственно, размер страхового тарифа (страхового платежа) зависит от количества застрахованных объектов страхования (квартир). В случае охвата страховой защитой 100 % муниципального жилого фонда, размер страхового тарифа снижается на 42 % по сравнению с 10 %-ым охватом (Таблица 5.1).



Таблица 5.1



Зависимость величины страхового тарифа от степени охвата страхованием муниципального жилого фонда



Количество застрахованных квартир муниципального жилого фонда

Брутто - ставка (тарифная ставка),%

Страховой тариф* с 1 кв. м общей площади в месяц

100 %

0,29

10 коп.

50 %

0,38

12 коп.

25 %

0,4

13 коп.

10 %

0,5

17 коп.



* Примечание: приведены максимальные величины страховых тарифов; использование полной и достоверной статистической информации для актуарных расчетов будет способствовать снижению уровня страховых тарифов.

Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, имеющие физический износ свыше 55 % (так называемый "ветхий фонд"), составляют 0,5 % общей площади муниципального жилого фонда (30 тыс. кв. м). Несмотря на высокую степень убыточности от страхования таких объектов, для охвата страховой защитой всего жилого фонда ряд страховых компаний города готовы включить помещения "ветхого фонда" в перечень принимаемых на страхование объектов.

По мере развития реформы жилищно - коммунального хозяйства, создания базы для полного перехода к обязательному страхованию жилых помещений, доля ответственности страховщика по защите имущественных интересов нанимателей и собственников жилых помещений муниципального фонда будет доведена до 100 % (Таблица 5.2), а обязанности по финансированию страхования будут возложены полностью на пользователей жилья.



Таблица 5.2



Зависимость величины страхового тарифа от уровня страхового покрытия



Год

Уровень страхового покрытия, %

Брутто - ставка (тарифная ставка)*,%

Страховой тариф** с 1 кв. м общей площади в месяц

1998

20 %

0,29

10 коп.

1999

50 %

0,29

24 коп.

2000

80 %

0,29

39 коп.

2001

100 %

0,29

48 коп.



Примечание: * при условии 100 % -го охвата страхованием муниципального жилого фонда;

** приведены максимальные величины страховых тарифов; использование полной и достоверной статистической информации для актуарных расчетов будет способствовать снижению уровня страховых тарифов.



5.1.2. Страхование интересов коммерческого банка

Страхование интересов коммерческого банка, осуществляющего жилищное кредитование, необходимо оговорить особо. Деятельность коммерческого банка, связанная с процессом жилищного строительства, основывается на принципах прибыльности, надежности, возвратности жилищных кредитов. Таким образом,

- во-первых, банк заинтересован в обеспечении сохранности являющегося предметом залога жилого помещения; "залоговое" страхование, или страхование предмета залога в пользу банка, способствует сохранению его интересов;

- во-вторых, банку требуется компенсировать возможные убытки, нанесенные ему вследствие невозможности возврата выданного жилищного кредита, либо вследствие несения судебных издержек, связанных с обеспечением возврата кредита в случае смерти гражданина - кредитозаемщика; выходом служит приобретение полиса страхования жизни заемщика за его счет; выгодоприобретателем по такому полису является банк;

- в-третьих, банк должен гарантировать возврат вкладов граждан, осуществленных для приобретения жилья; на этот случай страховщиком может обеспечиваться страхование возврата вкладов, а также страхование банка от банкротства.

При жилищном кредитовании, помимо ипотеки, возможно предоставление банком жилищных кредитов гражданам под залог страховых полисов. Такими полисами являются полисы накопительного страхования жизни граждан с выкупными суммами, достаточными для получения гражданином ссуды для первого или последующих взносов на строительство либо приобретение жилья. В указанных полисах удачно сочетается преследование сразу нескольких интересов:

- интересы гражданина - в страховании, накоплении средств, получении кредита;

- интересы банка - в обеспечении выдаваемого кредита, в страховании на случай смерти заемщика.



5.1.3. Страхование прав собственности на жилые помещения

При создании полноценного механизма страховой защиты лиц, заинтересованных в сохранности жилья, нельзя не упомянуть о необходимости приобретения указанными лицами гарантий компенсации убытков в случае утраты прав собственности на жилые помещения. Обеспечивает такую защиту страхование прав собственности на недвижимое имущество ("титульное страхование"). Собственник жилья, банк, выдавший ипотечный кредит, инвестор, вложивший деньги в предприятие, арендатор, снимающий помещение, или залогодержатель, принимающий недвижимость в залог, рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесенные затраты не с кого будет взыскивать. Такое может случиться не только в результате умышленного подлога со стороны продавца или нарушения, допущенного сотрудником регистрационного органа, нотариусом или риэлтером при совершении данной сделки. Зачастую причина заключается в обнаружении каких-либо нарушений, совершенных в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости, поскольку все объекты недвижимости имеют свою историю собственников. Последнее относится и к только что построенному зданию, поскольку оно возведено на уже принадлежащем кому-либо ранее участке земли, имеющем собственную историю смены собственников. Страхование прав собственников защищает не от событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые однако, не известны и не проявлялись на момент заключения договора страхования. Титульное страхование позволяет в случае возникновения спора о правах собственности возместить пострадавшему приобретателю необходимые судебные издержки или компенсировать потери в пределах стоимости объекта недвижимости. Титульное страхование также облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.



5.2. Страхование рисков организаций строительного комплекса

Страхование как неотъемлемая часть строительного инвестиционного процесса позволяет на всех его стадиях - от разработки ТЭО до пуска объекта в эксплуатацию - не только возмещать внезапные и непредвиденные убытки, возникающие при строительстве, но и защитить капиталовложения в строительство. При наступлении страхового случая восстановление объекта может производиться значительно быстрее за счет возмещения Страховщиком дополнительных расходов, связанных со срочной доставкой материалов, техники, оплатой расходов по расчистке территории и сверхурочных работ. Страхование приобретает особую актуальность для строительных организаций в свете реализации Постановления Правительства РФ от 25 марта 1996 года N 351 "Об утверждении Положения о лицензировании строительной деятельности" в части обеспечения страховой защиты рисков при осуществлении строительной деятельности. Гарантии страховой защиты интересов застройщиков (подрядчиков) подтверждаются:

- полисом страхования профессиональной ответственности строительной организации при осуществлении строительной деятельности; при этом объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя, связанные с необходимостью возмещения вреда, причиненного Страхователем здоровью или имуществу третьих лиц при производстве строительно - монтажных работ;

- полисом страхования строительно - монтажных работ при строительстве конкретных зданий и сооружений, при этом объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя, связанные с выполнением им строительно - монтажных и других работ при возведении строительных объектов; страхованию могут подлежать также послепусковые гарантийные обязательства Страхователя.



5.3. Страхование рисков профессиональных участников жилищных правоотношении

5.3.1. Риски риэлтеров

При совершении сделок купли - продажи, при продаже жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, при отселении жителей из домов, подлежащих реконструкции, при расселении коммунальных квартир, при сдаче в найм или аренду жилых помещений, при обмене жилых помещений и т.д. и т.п. на риэлтерские организации ложится необходимость возмещения вреда, причиненного ими имущественным интересам третьих лиц. В случае страхования профессиональной ответственности риэлтерских организаций при наступлении страховых случаев, которыми являются:

- потеря третьими лицами денежных средств;

- потеря третьими лицами прав на объект недвижимости;

- дополнительные расходы третьих лиц, связанные с наступлением страхового случая при оказании риэлтерских услуг (ошибки в оформлении и экспертизе документов, в консультациях и прочих риэлтерских услугах);

- судебные издержки, страховая организация производит возмещение ущерба.



5.3.2. Риск оценщиков

Страховой защите подлежат права потребителей услуг оценщиков - через заключение договора страхования ответственности оценщика в пользу контрагента по договору оценки. Основным риском является неверное определение стоимости объекта оценки.



5.3.3. Риск нотариусов

Страхованию подлежит страхование профессиональной ответственности нотариусов. В случае нанесения ущерба имущественным интересам физических или юридических лиц вследствие нарушения нотариусом профессиональных обязанностей страховщик обеспечивает возмещение этого ущерба пострадавшей стороне.



5.4. Инвестиционная деятельность страховщиков

В процессе осуществления страховщиками деятельности по страхованию ими формируются страховые резервы для осуществления предстоящих выплат. Необходимая достаточность размеров этих резервов достигается не только за счет прямого страхования, но и за счет инвестирования этих средств. В процессе реализации Программы страховщик, обеспечивая страховую защиту участников Программы, обеспечивает также капиталовложения в сферу строительства. Это достигается за счет:

- реинвестирования части (до 25 %) средств, полученных по договорам страхования жилых помещений в г. Рязани, а также части (до 35 %) средств, полученных по договорам страхования строительно - монтажных рисков, в развитие жилищного строительства в г. Рязани;

- инвестирование средств страховых резервов в рамках требований, предъявляемых органами Росстрахнадзора к страховым организациям, во внебюджетный Фонд жилищного строительства, создаваемый в соответствии с Программой.

Для решения задач создания механизма страховой защиты интересов участников процесса улучшения жилищных условий граждан необходимо привлечение страховых организаций:

- проводящих единую тарифную политику, обеспечивающую минимальный уровень страховых взносов;

- организующих эффективное перестрахование больших объемов ответственности по рискам жилых помещений и строительно - монтажных работ;

- имеющих достаточные собственные средства, позволяющие вести надежное и "дешевое" перестрахование (за минимум комиссионных);

- имеющих достаточно высокую квалификацию специалистов, позволяющую разрабатывать Программные документы и формировать законодательно и экономически обоснованные механизмы осуществления инвестиций в развитие строительного комплекса.



6. Механизм использования потенциальных ресурсов города

В настоящее время в центральной части города находится огромное количество ветхих старых зданий и сооружений. Исторически сложилось, что в них прописано достаточно много людей. Их переселение, и освобождение участков под новое строительство или реконструкцию зданий требует гигантских затрат, при существующих ценах на жилье, и это не выгодно строительным компаниям. В то же время на застройку в этой части города, как жилых домов, так и торгово - офисных зданий существует высокий спрос. Жить и работать в центральной части не только престижно, но и очень удобно. Здесь сосредоточены все необходимые транспортные и инженерные коммуникации.

Вместе с тем в центральной части города большое количество 2 - 5-этажных зданий и домов, которые могли бы быть реконструированы с надстройкой мансардных этажей, при использовании современных строительных технологий. Затраты на строительство такого жилья в значительно меньше, чем существующие рыночные цены. Общая площадь возможной застройки составляет 250 - 350 тыс. кв. м. Использование данных площадей может полностью решить проблемы центральной части, в части переселения людей из ветхих зданий, но и большей части населения имеющего льготы на получения жилья. Следует отметить, что реконструкция центральных районов города привлечет большое количество средств в его развитие и преобразит город (красота которого, в основном, определяется его центральной частью).

Необходимость решения проблемы реконструкции и модернизации домов первых массовых серий программным методом объясняется:

- масштабностью и относительной однородностью фонда жилых домов первых массовых серий; его размеры превышают 2 млн. кв. м, в этих домах проживает более 130000 граждан; их объемно - планировочные и конструктивные решения, инженерное обустройство, эксплуатационные характеристики, размещение в городской застройке - однородны практически для всех массовых серий, что позволяет использовать типизированные межсерийные решения по реконструкции и модернизации, широко использовать опыт обновления пилотных домов представителей в разных районах города, сократив тем самым затраты на проведение проектных разработок;

- нормативными сроками проведения капитального ремонта этого фонда; фонд жилых домов первых массовых серий создан в относительно короткий срок (около 15 лет), за годы эксплуатации претерпел физический (15 - 20 %) и существенный моральный износ; согласно правилам технической эксплуатации с середины 80-х годов должно было начаться массовое обновление фонда типовых зданий, дальнейшее промедление с решением вопросов восстановления его ресурса и ликвидации последствий морального износа приведет к существенному удорожанию ремонтно - реконструктивных работ и выбытию значительной части фонда по ветхости;

- запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1 - 2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 40 %.

Целью данной подпрограммы является создание условий для осуществления в период с 2000 по 2010 годы массовой реконструкции и модернизации фонда типовых домов первого поколения с тем, чтобы обеспечить сохранность всего фонда, повысить его тепловую эффективность за счет утепления ограждающих конструкций и обновления систем инженерного оборудования, увеличить путем надстройки и пристройки дополнительных объемов общие размеры фонда на 350 - 450 тыс. кв. м общей площади.

Для достижения поставленной цели предусматривается решить следующие задачи:

- создать нормативно - правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц - участников ремонтно - реконструкционного процесса;

- разработать методические материалы по проектированию, технико - экономической и социологической оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции, модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства;

- осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов - представителей массовых серий в различных районах города, обобщить опыт обновления пилотных объектов и обеспечить широкое распространение его результатов с привлечением средств массовой информации;

- осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно - финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики;

- разработать порайонные программы реконструкции жилых домов массовых серий, с мероприятиями параллельного развития улично - дорожной сети и необходимых дополнительных объектов обслуживания;

- разработать план поэтапного отселения жителей из ветхого фонда и подготовки площадок под новое строительство в центре города;

- способствовать созданию материально - технической и технологической базы ремонтно - строительного производства.

Сроки реализации данной подпрограммы: апрель 1998 - июнь 2000 года.

Данная подпрограмма полностью опирается на концепцию программы "Реконструкции жилых домов первых массовых серий" Государственной целевой программы "Жилище". В соответствии с этим предусматривается, что федеральные ведомства (Минстрой России, Минфин России, Минэкономики России и др.) финансируют и обеспечивают разработку законодательных, нормативных и методических материалов межрегионального назначения, научно - техническое сопровождение и частичное финансирование реконструкции пилотных объектов, результаты которой могут быть использованы в большинстве регионов страны. Реализация подпрограммы и последующая массовая реконструкция жилищного фонда должна осуществляться в основном за счет местных бюджетов и внебюджетных источников, создаваемых на местах. Большая роль при этом отводится созданию фондов развития жилищного строительства.

Мероприятия по сохранению и обновлению 2 - 5-этажных типовых домов могут включать перепланировку квартир и секций, надстройку одного, в том числе мансардного, или нескольких этажей, пристройки дополнительных объемов, устройство или увеличение размеров летних помещений, утепление наружных ограждающих конструкций, модернизацию и развитие систем инженерного оборудования, преобразование архитектурно - художественного облика домов и застроек, улучшение их благоустройства.

Социальная эффективность реконструкции фонда типовых домов первого поколения достигается за счет:

- улучшения условий проживания 18 - 22 тысяч граждан;

- гармонизации семейного состава населения и квартирного состава жилищного фонда;

- улучшения архитектурно - художественного облика городской застройки;

- учета потребительских интересов жителей к совершенствованию жилищ;

- ликвидации коммунального заселения в типовом фонде.

Технико - экономическая эффективность реконструкции фонда типовых домов определяется тем, что:

- исключается выбытие фонда по ветхости;

- размеры фонда могут быть увеличены на 30 - 40 % за счет надстройки и пристройки дополнительных объемов;

- стоимость дополнительной площади, получаемой за счет надстройки и пристройки новых объемов, не превышает 80 % стоимости жилья в новом строительстве (при полной реконструкции старых квартир);

- удельные затраты тепла на 1 м2 общей площади сокращаются на 35 - 40 % за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования;

- удельный расход питьевой воды на 1 чел. В сутки сокращается на 40 - 50 % за счет установки поквартирных счетчиков и введения экономически обоснованной системы тарифов при оплате за воду;

- при реализации мероприятий по сокращению расхода тепла и воды увеличенный на 30 - 40 % жилищный фонд может функционировать без увеличения нагрузок на существующие магистральные трубопроводы горячего и холодного водоснабжения и канализации;

- увеличение плотности жилищ на освоенных территориях позволяет сократить расходы по развитию инженерной и социальной инфраструктур на 25 - 30 %;

- затраты по реконструкции, утеплению и восстановлению ресурса зданий окупаются снижением не менее чем на 30 % эксплуатационных расходов.

Важнейшей стороной деятельности по реализации данной подпрограммы является формирование финансово - кредитных механизмов и инвестиционной политики по реконструкции и модернизации жилищного фонда. Для достижения основной цели подпрограммы необходимо предусмотреть комплексное использование бюджетных средств, банковских кредитных ресурсов и собственных сбережений граждан. При этом приоритетное использование бюджетных средств должно быть направлено непосредственно на поддержку граждан в улучшении жилищных условий в виде безвозмездных субсидий, которые будут реализовываться через банки. С учетом того, что фонд типовых домов первого поколения не отягощен кредитными обязательствами и, следовательно, представляет огромную залоговую ценность, особое место в финансово - кредитном механизме отводится ипотечному кредиту, как первичному, так и вторичному. Источниками финансирования реконструкционных работ могут стать также инвестиции коммерческих, промышленных, общественных организаций, частных лиц и их объединений, заинтересованных в приобретении в собственность или в аренду жилых площадей для их дальнейшего использования по прямому назначению, для развития малого бизнеса или осуществления другой деятельности, допускаемой нормами в жилых зданиях. Действенным инструментом финансового управления реконструкцией жилищного фонда должен стать внебюджетный фонд развития жилищного строительства, средства которого формируются за счет различных источников, предусмотренных законодательством.

Работы, предусматриваемые подпрограммой, разделяются на два этапа:

1-й этап, продолжительностью 10 месяцев (с апреля 1998 до начала 1999 г.);

- разработка программ реконструкции типовых домов для различных районов города;

- создание кредитно - финансового механизма ремонтно - реконструкционной деятельности;

- корректировка существующих и разработка новых нормативных актов в области реконструкции и ремонта жилищного фонда;

- проведение проектных работ и подготовка пилотных проектов.

2-й этап, продолжительностью 1,5 года (до середины 2000 года):

- завершение опытной реконструкции (модернизации домов - представителей массовых серий;

- разработка сводных территориальных рекомендаций, методических указаний, технологических регламентов и т.п. материалов по результатам опытной реконструкции;

- завершение работ по созданию материально - технической базы массовой реконструкции типовых жилых зданий.

3-й этап, продолжительностью до 2010 года:

- массовая реконструкция типовых жилых зданий центральной части города.

Ожидаемые результаты от реализации подпрограммы определяются ее целью и основными задачами. Использование этих результатов при переходе к массовой реконструкция фонда типовых зданий позволит достичь намечаемых показателей социальной и технико - экономической эффективности, повысить потребительскую стоимость фонда, накопить практический опыт и производственный потенциал для дальнейшей реконструкции существующего крупнопанельного жилого фонда и начать экспортирование технологий, материалов и услуг в этой области в соседние регионы и страны СНГ, фонд типовых домов которых суммарно равен аналогичному фонду России.



7. Маневренный жилой фонд

Данный фонд будет представлять собой определенный объем жилых помещений, наличие которых должно гарантировать с одной стороны права граждан на жилье, а с другой стороны права участников жилищного строительства и аренды жилья на получение вознаграждения за свою деятельность. Если по каким-либо причинам гражданин (не всегда зависящим от него) не смог оплатить покупку занимаемого жилья или его найм, а площадь данного жилья превышает санитарные нормы, то он в соответствующем порядке временно переселяется в жилье из маневренного фонда на площадь соответствующую санитарным нормам. При этом владелец освобождаемого жилья частично компенсирует затраты Городской Администрации на содержание маневренного фонда. В дальнейшем, при необходимости, администрацией решается вопрос о переводе данного жилья из состава маневренного фонда в резервный либо гражданин решает каким-либо образом свои финансовые проблемы (например, за счет страхования сделки).

Введение данного фонда позволяет банкам и другим финансовым учреждением осуществлять длительное кредитование граждан с минимальными рисками и, соответственно, увеличить количество привлеченных в строительство инвестиций.

Маневренный Фонд не является застывшим набором жилых помещений. Реально в него может поступать, на ограниченное время, практически все жилье, поступающее в распоряжение администрации города по различным каналам. Поскольку использование данного Фонда в интересах коммерческих банков и страховых компаний компенсируется денежными средствами, наличие Фонда не уменьшает количества жилья предоставляемого населению. Маневренный фонд может также использоваться как временное жилье, которое предоставляется гражданам на время капитального ремонта.



8. Источники финансирования Программы

Одним из основных принципов Программы является уменьшение влияния бюджетных инвестиций на объемы жилищного строительства в городе. Это связано как с хроническим дефицитом городского бюджета, так и с необходимостью создания условий для саморазвития городского строительства. В то же время имеющиеся ограниченные бюджетные средства должны стать ядром развития и привлечения сторонних инвестиций. Основной задачей для привлечения средств является создания ясного и понятного каждому участнику данного процесса механизма финансовых гарантий и финансовых средств, направляемых на строительство городской администрацией.

Для этого необходимо создать городской целевой внебюджетный Фонд развития городского строительства и принять нормативно - правовые документы, предусматривающие его работу.

Фонд развития городского строительства должен обеспечивать работу всех вышеприведенных финансово - кредитных механизмов, увязывая (часто противоречивые) интересы законодательной и исполнительной власти, строительных фирм, предприятий стройиндустрии, финансовых институтов, требований архитектуры и законов градостроительства, а также широких слоев населения. С другой стороны Фонд является расчетным счетом, подконтрольным городской администрации и Горсовету, который консолидирует финансовые средства и денежные суррогаты, обеспечивая их высокую взаимную ликвидность и оборачиваемость.



8.1. Условия функционирования Фонда развития городского строительства

Местный внебюджетный Фонд развития городского строительства (далее Фонд) должен быть создан на основании постановления главы администрации города с целью дополнительного привлечения денежных средств юридических и физических лиц для расширения объемов строительства жилья на территории города и обеспечения районов жилой застройки объектами социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Свои функции Фонд должен осуществлять в соответствии с Положением о Фонде и под руководством администрации города. Поступления и расходование средств Фонда учитывается на внебюджетном счете администрации города.

Денежные средства Фонда не должны входить в состав городского бюджета, других фондов, не должны подлежать изъятию и расходуются в соответствии с целями, определенными Положением о Фонде.

Организация сбора средств с юридических и физических лиц должна производиться на основании соглашений и договоров.



8.1.1. Основные задачи Фонда

Образование Фонда будет направлено на решение следующих задач:

- привлечение и аккумуляция добровольных денежных средств предприятий и организаций, предназначенных на жилищное строительство;

- поддержки участия граждан в финансировании строительства или приобретения жилья;

- эффективного использования средств на формирование рынка жилья, содействия развитию производственной базы современного домостроения;

- обеспечения районов жилой застройки объектами социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;

- развития конкуренции в сфере жилищного строительства;

- инициация разработки Программы городского развития в области градостроительства.



8.1.2. Формирование средств Фонда

Источниками поступления средств в Фонд являются:

- добровольные и на основе договоров с администрацией города взносы предприятий, организаций, общественных объединений и граждан Российской Федерации, а также иностранных юридических и физических лиц;

- доли средств, перечисляемые на развитие социальной и инженерно - транспортной инфраструктуры;

- целевые кредиты под гарантии местных органов власти и управления;

- иные доходы, не являющиеся доходами бюджета, в соответствии с законодательством Российской Федерации.



8.1.3. Основные направления использования средств Фонда

Средства Фонда расходуются по следующим направлениям:

- строительство жилищного фонда социального использования;

- инженерная подготовка территории для ведения нового жилищного строительства всех форм собственности;

- строительство и реконструкция объектов жилищно - коммунального хозяйства;

- социальная поддержка малоимущих групп населения для оплаты строительства или приобретения жилья;

- развитие производственной базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов;

- строительство объектов социальной инфраструктуры;

- приобретение необходимой справочно - информационной методической литературы, законодательных и нормативных актов по вопросам организации строительства, оргтехники;

- проектные работы по разработке разделов генерального плана города, проведения градостроительного зонирования, ПДП районов застройки, местных нормативных документов;

- подготовка инвестиционных и пилотных проектов для реализации целей Программы;

- другие мероприятия, направленные на реализацию жилищной программы.



8.1.4. Управление Фондом

Деятельность Фонда регламентируется Положением о Фонде, разрабатываемом на основе примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства и утверждаемым в установленном законодательством порядке.

Расходование средств Фонда на финансирование строительства объектов производится на основании сметы, которая утверждается главой администрации города Рязани. Указанную смету расходов на рассмотрение и утверждение вносит управление городского строительства.

Финансирование конкретных объектов из средств Фонда производится управлением городского строительства.



8.1.5. Контроль за использованием средств Фонда

Контроль за целевым использованием средств Фонда осуществляет заместитель главы администрации по экономике и финансам, служба которого ежегодно представляет главе администрации отчетность о движении средств Фонда по установленной форме.

При реорганизации или ликвидации органов исполнительной власти средства Фонда передаются в Фонд новых органов исполнительной власти, являющихся их правопреемниками.

Основной задачей Фонда является концентрация средств, направляемых на развитие социального жилищного строительства и инфраструктуры города, а также обеспечение работы кредитно-финансовых механизмов обеспечивающих развитие городского строительства.

Фонд отвечает целиком и полностью за обеспечение поступлений и оптимальное распределение средств.

Вопросы распределения средств решаются Фондом совместно с главой Городской Администрации под контролем Попечительского совета, состоящего из представителей Горсовета, администрации города, коммерческих банков и ведущих строительных компаний.



9. Организационно - правовое обеспечение программы

Организационно - правовое обеспечение процесса социально - экономического и градостроительного развития города Рязани разработано в интересах реализации решений, намеченных в Программе. Оно базируется на принципах оптимизации и разделения функций управления, компетенции и прав по регулированию комплексного развития территорий города.

Основой системы управления процесса должна быть организация анализа текущего состояния городской системы, синтез управляющих и регулирующих воздействий, оценка их эффективности.

Управляемым объектом является "городская система", состояние которой характеризуется набором параметров. Последние изменяются в результате проведения тех или иных программ развития, а также воздействия внешних и внутренних факторов, многие из которых не поддаются городскому контролю.

Программы городского развития - это в большей части проектно - строительные программы. Поэтому они осуществляются промышленно - технической частью комплекса перспективного развития города (строительное производство). Программа функционально - пространственного развития города включает прежде всего планируемые показатели в натуральном выражении и финансовые ресурсы для их воплощения.

Программу развития, адаптированную к настоящим условиям, можно представить состоящей из управляющей и регулирующей частей. Первая должна содержать управляющие воздействия в виде распределения материальных и финансовых потоков, которые предоставляются строительному производству для ее реализации. По своему назначению эта часть программы почти полностью совпадает с традиционным представлением о программе в аспекте формирования и выполнения муниципального заказа. Однако в современных условиях значительно больший вес приобретает вторая ее часть. Она включает в себя регулирующие воздействия, представляющие собой набор правил функционирования городской системы или входящих в нее подсистем. Набор правил, или регуляторов, довольно широк и включает пять основных классов: административно - нормативный, земельный, бюджетно - налоговый, организационно - правовой, договорный. Такое деление не означает, что между классами есть жесткие границы. Оно лишь фиксирует их роль.

При организации выполнения программы необходимо использовать самую разнообразную информацию, но, безусловно, наиболее важна ее главная часть - данные о состоянии городской системы, оценки реальной эффективности, позволяющие постоянно оценивать текущее состояние.

В настоящее время инвестиционно - строительный комплекс, как единое целое не входит в процедуру управления. Его составляющие части отнесены к различным подразделениям администрации города. Поэтому, для оптимизации процессов управления и реализации настоящей программы развития необходимо выполнение следующих мероприятий.

1. Градостроительный анализ.

Разработка:

- генерального плана города с прогнозом на 15 лет, в том числе:

- концепция развития города на 25 - 30 лет;

- транспортная схема города;

- схема инженерного оборудования территории и др.;

- плана размещения строительства (1 очередь на 5 - 7 лет);

- плана градостроительного зонирования территории города.



2. Нормативно - административные документы.

- Градостроительный устав города (правила застройки), в состав которого входит следующий примерный перечень документов:

- порядок разработки, согласования, утверждения и использования градостроительной документации;

- порядок разработки, согласования и утверждения проектов, материалов обосновывающих градостроительные намерения;

- порядок землеотвода под новое строительство;

- порядок застройки земельных участков, права и обязанности застройщика;

- содержание градостроительного паспорта земельного участка

и порядок его получения;

- порядок выноса в натуру границ землепользования;

- правила выполнения благоустроительных работ;

- правила прокладки подземных коммуникаций;

- правила осуществления строительства объекта и сдачи его в

эксплуатацию;

- правила регистрации завершенного строительства;

- порядок установления (снятия) ограничений по строительству объектов в охранных зонах памятников истории и культуры;

- порядок размещения знаков визуальной информации и рекламы;

- ответственность за нарушения градостроительного устава.

На уровне администрации города необходимо предусмотреть:

1. Формирование минимальных бюджетных управленческих структур для эффективного осуществления функций общего регулирования, слежения, контроля за развитием города.

2. Упрощение взаимодействий заказчиков - застройщиков со структурными подразделениями администрации города при оформлении разрешительных документов.

3. Создание внебюджетной фондовой системы для осуществления финансово - кредитной поддержки приоритетных направлений проектно - строительных работ градостроительного развития территории города.

4. Создание конкурентоспособного хозяйственного механизма, включающего внебюджетный фонд, позволяющего аккумулировать ресурсы для развития территорий и строительства жилья и обеспечивающего гарантией финансовых вложений в жилищное строительство.

5. Проведение распределения подрядных работ только на конкурсной основе. (По данным Минстроя экономия бюджетных средств в этом случае доходит до 25 %.)

6. Переход на новый порядок исчисления накладных расходов и сметной прибыли от фонда оплаты труда. (Это приведет к экономии бюджетных средств от 4 до 5 % от общего объема инвестиций в строительство жилья.)

7. Упорядочение вопроса оплаты коммунальным эксплуатационным службам при выдаче технических условий, при согласовании проектов, а также снижении затрат на развитие инженерно - коммунальной базы за счет средств застройщиков о чем было сказано выше.

8. Возможность формирование административных основ системы ипотечного кредитования для населения: создание механизма гарантий от некоммерческих рисков для привлечения источников низкопроцентных кредитов, стимулирование долгосрочных инвестиций, вовлечение в оборот специализированных финансовых инструментов, обеспечивающих средства инвесторов от инфляционных колебаний.

На уровне экономического управления администрации города:

1. Разработать экономическую модель градостроительного развития города Рязани, способной стать базой для обоснования управленческих решений и способной выявить основные точки роста.

2. Провести анализ расходной части бюджета города с выявлением основных затрат и возможностью их экономии по различным отраслям программы развития города.

3. Создание комиссии по ценам, которая бы регламентировала обоснованность при определении рыночного коэффициента и препятствовала таким образом неоправданному завышению стоимости строительства.

4. Изучить условия и способы организации инвестиционных потоков в регион и механизмы их освоения.

На уровне коммерческой сферы строительного комплекса:

1. Осуществить перестройку местной стройиндустрии на выпуск легких конструкций для индивидуального жилищного строительства и теплоэффективных конструкций стен.

2. Наметить переориентацию панельного домостроения на выпуск ширококорпусных разноэтажных жилых и общественных зданий, в первых и цокольных этажах которых будут размещается магазины, офисы, гаражи и т.д.

3. Провести всестороннее ознакомление с современными энергосберегающими высокоэффективными технологиями для применения их в жилищном строительстве и коммунальном жизнеобеспечении города.

4. Активно привлекать СМИ к формированию новых стандартов жизни горожан.

5. Разработка и реализация пилотных проектов застройки по новым технологиям.

6. Адаптация новых технологий к рязанским условиям.

7. Руководствоваться выбором подрядчиков, способных организовать работу на стройплощадке на уровне высокой технологической дисциплины, с обеспечением быстрых сроков работ, использованием высокоэффективных материалов, инструментов и оборудования.



10. Технологии строительства

10.1. Структурная перестройка домостроительных предприятий

Гармоничное развитие города невозможно без использования всего многообразия строительных технологий и градообразующих систем. Современные требования по энергопотреблению и экономии ресурсов диктуют необходимость развития на предприятиях стройиндустрии города и на строительных площадках новых технологий строительства и новых материалов.

Вместе с тем массовое строительство социального жилья невозможно без применения индустриальных методов производства изделий и возведения домов.

Мировая строительная практика показывает, что панельные системы, безусловно, могут соответствовать требованиям, предъявляемым к современному жилищно - гражданскому строительству в части архитектурно - планировочных, конструктивных, эксплуатационных, эстетических и экологических качеств.

Однако имеющиеся предприятия индустриального домостроения и их производственная база требуют модернизации и реконструкции.

Для эффективного использования созданного потенциала предприятий необходимы новые подходы к строительной индустрии путем увеличения объемов монолитного домостроения, применения мелких блоков, металлических и деревянных конструкций, изделий из ПВХ, пенополистиролов и др.

Эти требования предусмотрены рядом принятых Правительством Российской Федерации и Минстроем России документов: новым этапом Государственной целевой программы "Жилище", Федеральной целевой программой "Свой дом", подпрограммой "Структурная перестройка производственной базы жилищного строительства на 1996 - 1997 гг.", СНиП П-З-79* "Строительная теплотехника", предусматривающих резкое повышение уровня тепловой защиты зданий и сооружений.

Этими документами предусматривается перевод предприятий домостроения на выпуск домов новых серий, смешанных конструктивных систем, ориентированных на рациональное использование изделий полносборного домостроения, расширение производства материалов и изделий для малоэтажного и коттеджного строительства.

Цель данного раздела настоящей Программы состоит в определении основных технических, технологических и организационно - экономических направлений структурной перестройки строительной индустрии города, обеспечивающих более эффективную работу домостроительных предприятий за счет расширения ассортимента выпускаемой продукции, повышения ее качества и снижения стоимости или за счет выпуска конкурентоспособной на рынке жилья продукции.

Поставленная цель предусматривает решение следующих задач:

1. Переход на изготовление строительных конструкций и изделий для возведения новых жилых домов с применением перспективных архитектурно - строительных систем, способных удовлетворить разнообразные запросы потребителей.

2. Организация производства деталей и изделий наружных ограждений, отвечающих новым теплотехническим требованиям.

3. Совершенствование технологических процессов с целью снижения энерго- и трудоемкости производства путем модернизации и замены устаревшего оборудования.

4. Развитие и более широкое использование местных строительных материалов для производства домостроительной продукции, в том числе мелкоразмерных блоков, эффективных утеплителей, кровельных материалов, других строительных изделий.



10.2. Перспективные архитектурно - строительные системы

Новая политика жилищного строительства диктует необходимость снижения затратности производства за счет перехода на новые эффективные энергосберегающие технологии, значительного снижения материалоемкости строящихся зданий, и, в первую очередь, их веса, перехода на гибкие открытые архитектурно - строительные системы, обеспечивающие свободу архитектурно - планировочных решений, улучшение эксплуатационных, особенно теплозащитных, характеристик зданий, а также более интенсивного развития малоэтажного строительства.

Основные принципы открытых архитектурно - строительных систем: широкий, до 12 м и более, шаг несущих стен (опор) в панельных, монолитных или каркасных конструкциях; пустотные железобетонные плиты перекрытий и теплоэффективные, как правило, самонесущие ограждающие конструкции; свободное сочетание конструктивных элементов различных архитектурно - строительных систем; взаимозаменяемость основных конструктивных элементов панельных и каркасных систем, не заключенные в жесткие рамки блок - секций.

По опыту других городов наиболее прогрессивными являются системы со смешанным и широким шагами поперечных несущих стен (6-7,2 м и более) и легкими слоистыми навесными или самонесущими наружными стенами, несущими наружными стенами при продольных несущих стенах. Пути решения проблемы находятся на следующих основных направлениях. Переход на сборно - монолитные системы, в которых внутренние стены и перекрытия выполняются в монолите, а наружные стены - из панелей, эффективных кладок из кирпича или мелких блоков. Такая система может эффективно применяться при строительстве многоквартирных домов, включая и сблокированные застройки.

Переход на перспективные комбинированные сборно - монолитные системы (безригельный каркас), где несущую часть скелета здания выполняют колонны с насаженными на них перекрытиями. Наружные стены устраивают из различных материалов (панелей, блоков, кирпича, монолита и др.). Система отличается универсальностью, так как на ее основе можно возводить не только жилые дома, но и объекты соцкультбыта.

Переход на каркасно - стеновую систему, сочетающую наряду с несущими конструкциями в виде колонн, ригелей применение многопустотных настилов, изготовляемых из тяжелого бетона, многослойных наружных ограждающих легких конструкций. В основе ограждающих конструкций возможно применение термопанели, состоящей из деревянного или металлического каркаса и эффективного утеплителя. При этом термопанель может быть использована для изготовления навесных и самонесущих наружных ограждений, а также может служить основой для изготовления несущих панелей полносборного дома, заменяя собой мелкоштучные изделия.

В малоэтажном строительстве вследствие более низких требований по огнестойкости и несущей способности конструкций может быть реализовано большое число конструктивных систем: мелкоблочные, в том числе с применением кирпича или ячеистого бетона; комбинированные, деревянные; с использованием тонкостенных холодногнутых металлических профилей; с оставляемой опалубкой из полимерных материалов и др.

При надстройке жилых домов и устройстве мансардных этажей, как правило, применяются легкие конструкции и эффективные строительные материалы, обеспечивающие при заданном уровне теплозащиты минимальные дополнительные нагрузки на существующие несущие части здания.



10.3. Направления перепрофилирования предприятий ДСК и ЖБИ. Технические и технологические аспекты структурной перестройки

Процесс структурной перестройки домостроительных предприятий в каждом конкретном случае должен осуществляться, исходя из реального потребительского спроса и инвестиционных возможностей.

Разработка вариантов перепрофилирования производства для конкретных предприятий должна вестись с учетом особенностей каждого завода. Основой для принятия решений должны быть полные бизнес - планы разработанные с максимальным учетом маркетинговых исследований. При этом должны быть найдены решения, обеспечивающие эффективное использование существующих производственных площадей и технологического оборудования. В зависимости от возможностей существующего производства и объемов необходимой реконструкции возможны три основных варианта перепрофилирования производства.

По первому варианту на существующих производственных площадках практически без смены действующего технологического оборудования за счет смены борт - оснастки осуществляется частичное изменение номенклатуры выпускаемой продукции, близкой по своим параметрам ранее производимой, а выпускаемый комплект изделий дополняется новой продукцией, например, мелкими блоками, что позволит до 30 % общего выпуска изделий ориентировать на новую систему строительства. Примерами таких изделий, по опыту других регионов, могут быть преднапряженные настилы по стендовой технологии для ширококорпусных домов, мелкоразмерные блоки, изготавливаемые методом вибропрессования, элементы каркасов для малоэтажного домостроения. Следует также особое внимание уделять внедрению энергосберегающих технологий производства мелкоштучных стеновых материалов, исходным сырьем для изготовления блоков должны служить местные легкие заполнители, ячеистый бетон, отходы производства.

Во втором варианте до половины выпускаемой продукции перепрофилируется на другие системы домостроения, в том числе малоэтажное строительство. При таком существенном изменении характера выпускаемых изделий необходима замена значительной части формовочного оборудования с организацией на освобождающихся площадях производства новой продукции. При этом может возникнуть необходимость выполнения существенных объемов строительных работ (фундаментов под новое оборудование, замены инженерных сетей, устройства тепловых агрегатов и др.). По опыту других городов на освободившихся площадках могут быть созданы новые вспомогательные производства по изготовлению архитектурных и художественных деталей и конструкций, мебели, столярных изделий, гаражей, мелкоштучных стеновых изделий, настилов, тротуарных плиток и др.

По третьему варианту - переход на внедрение открытых архитектурно - строительных систем требует коренного изменения в технологии заводского изготовления изделий. Это переход от традиционных технологий производства применяемых в крупнопанельном домостроении кассетных и конвейерных линий к стендовым или агрегатно - поточным линиям по производству плит перекрытий, колонн, ригелей, а также облегченных конструкций наружных стен. По примеру других городов может быть освоен выпуск изделий для возведения жилых домов в конструкциях сборно-монолитного каркаса, при этом изготовление колонн, ригелей, плит перекрытий организуется с применением стендовой технологии, а конструкция самонесущих стен выполняется из мелкоштучных изделий, кирпича, многослойных панелей с эффективным утеплителем.

При перепрофилировании мощностей заводов полносборного домостроения одни технологические переделы не требуют практически никаких переделок, другие - меняются частично, а третьи - подлежат полной замене.

Практически без изменения останутся склады сырья и готовой продукции, а также бетоносмесительное отделение. На этих производственных участках принятые до реконструкции технологические решения и оборудование останутся без изменения, возможны лишь сокращение производственных площадей и в отдельных случаях замена оборудования на меньшую производительность.

Технология изготовления доборных элементов (лестничные марши и площадки, ограждение балконов и др.) также остается без изменения.

Наибольшие изменения произойдут в арматурном и формовочном технологических переделах, где в зависимости от выбранной технологии может потребоваться замена отдельных единиц оборудования или полная перекомпоновка пролетов с заменой технологических линий, оборудования и оснастки.

Применяемые технологии изделий должны быть тесно увязаны с выбранной к производству архитектурно - строительной системой и обоснованы соответствующими технико - экономическими расчетами.

Агрегатно - поточную и стендовую технологии целесообразно применять при внедрении в производство домов любых архитектурно - строительных систем. Наиболее эффективно их применение на предприятиях мощностью до 70 - 80 тыс. кв. м общей площади в год. Возможно также применение этих видов технологий на предприятиях большей мощности для изготовления малотиражных изделий.

Конвейерные и полуконвейерные технологические линии находят наибольшее применение на предприятиях средней и большой мощности с использованием оборудования большой производительности при массовом производстве изделий (плит перекрытий, панелей внутренних стен и перегородок, рядовых панелей наружных стен и др.).

Для изготовления панелей наружных стен могут быть применены полуконвейерная и стендовая технология производства, а также универсальные поточные линии с центральной передаточной тележкой, получившие широкое распространение за рубежом.

В соответствии с новыми теплотехническими нормативами уже на первом этапе их внедрения требуемое сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций необходимо увеличить вдвое, а на втором - в 3,4 раза. Это вынуждает радикально менять подход к выбору материалов и конструкций наружных ограждений. Становится экономически и технически нецелесообразным применение в наружных ограждениях кирпичных стен сплошной кладки и других широко распространенных материалов.

Наиболее целесообразным следует считать применение ячеистых бетонов, а также слоистых наружных ограждающих конструкций, в которых используются эффективные утеплители плотностью не более 150 кг/м3.

Может представить большой интерес для разноэтажного домостроения составные панели наружных стен с разъемными связями, позволяющие использовать разнообразные виды легкого утеплителя (заливочные, плитные, рулонные) и способные изменять теплотехнические характеристики только за счет утепляющего слоя (длины металлических связей) без изменения форм и оснастки. Эти панели состоят из наружной (фасадной) и внутренней скорлуп, причем фасадная скорлупа может выполняться и не бетонной. Соединение этих скорлуп друг с другом осуществляется разъемными металлическими связями.

Широкое применение в строительстве должны найти слоистые конструкции построечного изготовления, например, слоистые кладки из кирпича и легкобетонных блоков, наружные ограждения типа "стена в шубе".

Что касается заполнения оконных проемов, то рекомендуется переход на массовое изготовление окон с повышенной теплозащитой (0,55 м2 С/Вт), учитывая, что теплопотери через окна могут составлять более 40 % общих теплопотерь здания.



10.4. Инженерное обустройство жилищ

При реализации программы будут на практике внедрятся новые подходы к обеспечению тепло-, водо- и электроснабжением строящихся и реконструируемых жилых домов. Город отказывается от принципов повсеместного применения только централизованных систем теплоснабжения от удаленных источников тепла большой единичной мощности и протяженными тепломагистралями. Альтернативой централизованным системам являются групповые и автономные источники теплоснабжения. При малой плотной застройкой это дает экономию до 20 % топлива и электроэнергии, а при высокоплотной до 30 %.

Более приемлемыми могут оказаться системы водоснабжения на базе артезианских скважин, а также групповые и индивидуальные установки обработки сточных вод. Особенно перспективным является внедрение газотурбинных установок, позволяющих обеспечивать и тепло- и электроснабжение. Планируется строительство газотурбинной станции - миниТЭЦ мощностью 212.4 Гкал/час тепловой энергии и 38,2 Мвт электроэнергии для ликвидации дефицита тепла и подачи электричества в перспективный район городского строительства Дашково - Песочня.

Будут внедрятся также энергосберегающие технологии в инженерном обустройстве жилищ с установкой приборов учета и регулирования.



10.5. Организационно - экономические мероприятия

Реконструкцию предприятий строительной индустрии можно осуществлять по различным организационно - экономическим вариантам, выбор которых зависит от демографического состава, платежеспособности населения города, наличия свободных территорий под жилищное строительство, мощности действующего предприятия и уровня кооперации с другими предприятиями, возможностей сырьевой базы строительных материалов региона и пр.

Структурной перестройке и перепрофилированию предприятий строительной индустрии должно предшествовать выполнение ряда организационно - экономических мероприятий:

проведение широких маркетинговых исследований для определения потребительского спроса на конечную продукцию;

определение объемов производства жилья в полносборном и мелкоштучном исполнении;

выбор строительных систем, наиболее рационально вписывающихся в данное предприятие.



10.6. Ожидаемые результаты

Ожидаемые результаты от реализации структурной перестройки предприятий строительной индустрии определяются ее целью и основными задачами. Использование этих результатов при переходе к новым технологиям, ориентированным на снижение ресурсо- и энергоемкости производства и внедрение открытых архитектурно - строительных систем, позволит достичь объемно - планировочных показателей высококачественного социального и индивидуального жилищного строительства, намеченных "Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" и городской программы жилищного строительства "Наш дом".



Курсы валют
09.08
10.08
USD
65.1299
65.2543
EUR
73.0432
73.0196
CNY
9.24523
9.25278
GBP
79.2501
79.1013



Новости партнеров
Погода
01.01
01.01
Москва
Санкт-Петербург
Новосибирск
Хабаровск
Калининград
Архангельск
Популярные новости
Статистика




Рейтинг@Mail.ru
© 2008-2017. Все права защищены.
При использовании материалов Российского Правового Портала "Семерка" ссылка на 7Law.info обязательна