Семерка - Российский Правовой Портал
Правовой акт утратил силу

О Программе реализации жилищной реформы Челябинской области на 1997 - 2003 годы

Постановление Законодательного Собрания Челябинской области от 18.09.1997 N 163

Текст правового акта по состоянию на август 2012 года

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года N 425 "О реформе жилищно - коммунального хозяйства Российской Федерации" и в целях создания необходимых условий для реализации реформы жилищно - коммунального хозяйства и социальной защиты малоимущих слоев населения области Законодательное Собрание постановляет:

1. Утвердить внесенную Губернатором области Программу реализации жилищной реформы в Челябинской области на 1997 - 2003 годы в новой редакции.

2. Отменить постановление Челябинской областной Думы от 19.09.96 г. N 532 "О программе реализации жилищной реформы в Челябинской области на 1996 - 2003 годы".

3. Контроль за исполнением данного постановления возложить на заместителя председателя Законодательного Собрания Мазуля В.В.



Заместитель Председателя
Законодательного Собрания
Челябинской области
В.В.МАЗУЛЬ



УТВЕРЖДЕНО
Постановлением
Законодательного Собрания
Челябинской области
от 16 сентября 1997 г. N 163



ПРОГРАММА РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ НА 1997 - 2003 ГОДЫ



СОДЕРЖАНИЕ

I. Введение



    II. Анализ состояния жилищно - коммунального хозяйства на
        начало 1997 года


2.1. Реформирование жилищной сферы и сложившееся состояние жилищно - коммунального хозяйства

2.2. Система хозяйствования в жилищно - коммунальной сфере

2.3. Отдельные недостатки механизма ценообразования и финансирования жилищно - коммунального хозяйства

2.4. Налогообложение в жилищно - коммунальном хозяйстве

2.5. Анализ капитального строительства объектов жилищно - коммунального хозяйства за 1993 - 1996 годы

2.6. Анализ освоения средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда за период с 1993 - 1996 годы и прогноз потребности в указанных средствах на период до 2003 года



    III. Концепция проведения жилищной реформы в Челябинской
         области на период 1997 - 2003 годы


3.1. Дальнейший переход на рыночную систему оплаты содержания и ремонта жилья и коммунальных услуг с одновременным применением мер социальной защиты для граждан с низкими доходами

3.2. Политика финансирования жилищно - коммунального хозяйства

3.3. О введении областных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг

3.4. Плата за найм жилых помещений

3.5. Экономические и социальные аспекты жилищной реформы

3.6. Система управления жилищно - коммунальным хозяйством области

3.7. Основные направления и принципы решения вопросов энергосбережения в жилищной сфере

3.8. Основные проблемы капитального строительства жилья и объектов жилищно - коммунального хозяйства Челябинской области до 2003 года

3.9. Стимулирование создания товариществ собственников жилья

3.10. Демонополизация и развитие конкурентной среды

3.11. Обеспечение государственного регулирования и контроля



IV. Программа реализации жилищной реформы на 1997 - 1998 годы



4.1. Областные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг

4.2. Введение платы за найм жилого помещения

4.3. Предоставление льгот отдельным категориям граждан по оплате за жилье и коммунальные услуги

4.4. Создание товариществ собственников жилья

4.5. Развитие конкурентной среды в системе обслуживания жилищной сферы

4.6. Правовое и организационное обеспечение функционирования ЖКХ в условиях рыночной экономики в Челябинской области



Приложения



1. Предложения по предоставлению льгот при исчислении налогов, уплачиваемых в бюджет субъекта федерации (Челябинской области) и в местные бюджеты предприятиями жилищно - коммунального хозяйства.

2. Таблица. Инвестиции на капитальный ремонт и реконструкцию жилья на период до 2003 года.

3. График. Доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг от совокупного дохода семьи.

4. График. Доля платежей населения в общих расходах на жилищно - коммунальные услуги.

5. График. Темпы роста платы за жилье и коммунальные услуги за квартиру площадью 50 кв. м, семьей 3 человека.

6. График. Структура жилищного фонда Челябинской области на 01.01.97 года по видам собственности (тыс. кв. м).

7. График. Структура экономически обоснованного тарифа на услуги жилищно - коммунального хозяйства в %.

8. Структура управления жилищно - коммунального хозяйства на уровне администрации области.

9. Структура управления жилищно - коммунального хозяйства города, района.

10. Сводная таблица ставок на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги и нормативов потребления жилищно - коммунальных услуг, утвержденных местными администрациями городов и районов Челябинской области на 1 полугодие 1997 года.

11. Перечень принятых документов по переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.



I. ВВЕДЕНИЕ

Программа реализации жилищной реформы в Челябинской области разработана в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище", от 28 апреля 1997 года N 425 "О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации" и Концепцией реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Разработка областной программы по реализации жилищной реформы определяется необходимостью поддержания надежности систем жизнеобеспечения (выше некоторого критического уровня) несмотря на экономические сложности переходного периода, сложившиеся экономико - правовые противоречия. От ее проведения во многом будет зависеть стабильность нашего общества.

Основными способами достижения указанных целей являются:

- совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно - коммунальном хозяйстве;

- переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно - строительные работы;

- совершенствование системы оплаты содержания жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг;

- совершенствование системы социальной защиты населения - усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Основными целями реформирования жилищно - коммунального хозяйства являются:

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- государственная поддержка населения в процессе реформирования системы оплаты содержания жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.



II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНО - КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА НА НАЧАЛО 1997 ГОДА

2.1. Реформирование жилищной сферы и сложившееся состояние жилищно - коммунального хозяйства



Реформирование жилищной сферы началось с принятием Закона СССР "О собственности СССР", введенного в действие с 1 июня 1990 года, Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", действующего с 1 января 1991 г.

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - основной документ, в соответствии с которым осуществляется жилищная реформа.

Несмотря на принимаемые меры, социально - экономическое состояние Челябинской области продолжает оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры. Договоры на коммунальное обслуживание не везде обеспечивают предоставление населению услуг, соответствующих минимальным стандартам качества. Не полностью реализуется механизм стимулирования ресурсосбережения. Инвестиции в коммунальное хозяйство снизились в 2 раза по сравнению с 1991 годом. Продолжает нарастать износ основных фондов, снижаются надежность и устойчивость работы инженерных систем.

Для решения этих вопросов требуется ускорить проведение реформы в сфере жилищно - коммунального хозяйства.

Единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, то есть переход от недостаточного бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно - коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.

В 1994 - 1996 годах резкий рост тарифов на жилищно - коммунальные услуги позволил преодолеть отставание от темпов инфляции, при этом доля затрат, покрываемая населением, в эксплуатационных издержках предприятий отрасли возросла с 2 - 3 процентов до 50 процентов. Поскольку темпы роста затрат на жилищно - коммунальные услуги опережали темпы инфляции, доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на покрытие разницы в ценах на тепловую энергию в муниципальных бюджетах не уменьшилась. А в связи с накопившимся недофинансированием потребовалось некоторое увеличение в 1997 году суммы дотации отрасли жилищно - коммунального хозяйства в областном и местном бюджетах.

Положение усугублялось тем, что в 1995 году реальные доходы населения снизились на 13 процентов, в связи с чем рост тарифов на жилищно - коммунальные услуги оказался особенно болезненным.

Органы местного самоуправления должны устанавливать тарифы на жилищно - коммунальные услуги для населения, исходя из оценки реальных доходов граждан и затрат, необходимых для поддержания работоспособности инженерных систем населенного пункта.

Если на предыдущем этапе реформирования жилищно - коммунального хозяйства увеличение доли затрат, покрываемых за счет платежей населения, происходило в основном путем повышения тарифов на жилищно - коммунальные услуги, то на новом этапе целесообразно сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку есть все основания полагать, что опережающий инфляцию рост стоимости жилищно - коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, позволил полностью или частично решить ряд поставленных в Программе задач. Характеризовался интенсивной работой по правовому регулированию отношений в жилищной сфере. В развитие принятых ранее федеральных законов "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и "Об основах федеральной жилищной политики" и постановлений Правительства Российской Федерации были разработаны и введены в действие в течение 1993 - 1996 годов в Челябинской области 74 нормативных документа (приложение 2).

Изменилась структура жилищного фонда Челябинской области по формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составлявшая 23 процента в 1992 году, составила 55 процентов в 1996 году.

Приватизировано 54 процента квартир государственного и муниципального жилищного фонда.

Функционирует рынок жилья. Более 1000 семей улучшили свои жилищные условия с использованием вновь введенных рыночных механизмов.

Средняя обеспеченность жильем увеличилась на 1,6 кв. м и составила 17,9 кв. м на человека.

Коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80 процентов, сократилась примерно до 20 процентов, в том числе средств областного бюджета - до 10 процентов.

Основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Увеличился удельный вес малоэтажного жилищного строительства. Однако большое количество коттеджей стоят недостроенные из-за отсутствия инфраструктуры.

Острота жилищной проблемы не снизилась. Насущно необходимыми стали повышение социальной направленности жилищной реформы, разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения при покупке жилья или его строительстве.

191758 граждан в городах и районах нашей области состоят в очереди на улучшение жилищных условий, проживая в общежитиях, коммунальных квартирах и ветхих домах.

В 1996 году квартиры получили 17 тысяч семей, что на 28,6 процентов меньше, чем в 1994 году (23,8 тыс. семей).

Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в области осуществляется с января 1994 г. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 935 от 23.09.93 г. "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" и N 707 от 18.06.96 г. "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг".

С целью реализации жилищной реформы, в соответствии с законодательством Российской Федерации, в Челябинской области приняты следующие нормативные документы:

1. Утвержден порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;

2. Утвержден и действует порядок предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

Однако вышеизложенные документы не работают в полной мере. Утверждение нормативов потребления и тарифов на коммунальные услуги администрациями городов и районов области осуществляется без анализа фактического их потребления, на основе традиционных, не рыночных подходов к этой проблеме.

3. Разработан ряд документов и рекомендаций по переводу отношений между поставщиками и потребителями жилищно - коммунальных услуг на договорные отношения (договор найма, аренды, договор на техническое обслуживание приватизированной квартиры, договор на содержание и ремонт жилищного фонда, примерные договоры на оказание коммунальных услуг).

Вышеназванные документы так же не в полной мере оправдывают свое назначение в силу неполного использования службами "Заказчика" на местах своих прав и неисполнением обязанностей, что в свою очередь не способствует регулированию затратного механизма в жилищно - коммунальной сфере, эффективному использованию денежных средств, повышению качества предоставляемых услуг.

4. Осуществляется частичная продажа государственного и муниципального жилья в частную собственность граждан и юридических лиц.

5. Продолжается бесплатная приватизация жилья в городах и районах области.

6. Определен порядок снижения платежей граждан за некачественные коммунальные услуги.

В связи с отсутствием договорных отношений в жилищно - коммунальной сфере этот пункт действует недостаточно эффективно.

7. Создана государственная жилищная инспекция по Челябинской области.

8. На территории области введен порядок оплаты за жилье и коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в общежитиях, а также порядок предоставления им компенсаций (субсидий) по оплате за жилье и коммунальные услуги.

Этот порядок не работает в полной мере ввиду отсутствия достаточного бюджетного финансирования на покрытие убытков по содержанию общежитий.

Сложившееся состояние жилищно - коммунального хозяйства и уровень качества выполняемых работ и предоставляемых услуг не соответствуют современным требованиям:

- средняя фактическая обеспеченность жильем в области составляет 17,9 кв. м общей площади на одного проживающего;

- за период 1993 - 1996 гг. введено в эксплуатацию 3850,0 тыс. кв. м нового жилья; объем ввода к 1993 году составил 84 %;

- объемы реконструкции и капитального ремонта за соответствующий период сократились с 14382,0 тыс. кв. м до 450,4 тыс. кв. м в 1996 году. В 1997 году средств на реконструкцию бюджетом области не предусмотрено;

- в ветхо - аварийном жилье общей площадью 721,3 тыс. кв. м проживает 29065 жителей;

- за период 1993 - 1996 годы объем ветхо - аварийного жилья увеличился с 561996 кв. м до 721300 кв. м в связи с систематическим недоремонтом жилья. Недоремонт жилья за период 1993 - 1996 гг. по Челябинской области составил 3921870 млн. руб.;

- объем капитального ремонта составляет от 30 % до 50 % потребности; уровень благоустройства жилищного фонда не повышается, в результате чего 14,4 % фонда не имеет необходимого комплекса коммунальных услуг в городах и 74,3 % в сельских районах.

Крайне нерационально расходуются ресурсы. В результате применения несовершенных технологий, отсутствия приборного учета ресурсопотребления и экономического стимулирования участников энергосберегающих программ, допускается значительный перерасход воды, тепловой и электрической энергии. В результате расчетный дефицит мощностей водопровода, канализации, теплоснабжения на 50 % возникает в результате потерь.

В настоящее время фактический дефицит мощностей составляет:

- по водоснабжению 13,3 % в городах, 56,2 % в сельских районах;

- по канализации 15,1 % в городах, 69 % в сельских районах;

- по теплоснабжению 12,2 % в городах, 60,9 % в сельских районах.

Инвестиции в развитие объектов ЖКХ в 1996 году составили 250510,0 млн. руб., что на 12 % меньше, чем в 1993 году от всего объема капитальных вложений, выделенных на жилье.

В связи с этим возросла интенсивность повреждений на объектах электроснабжения на 53 %, теплоснабжения на 21 %, водоснабжения и водоотведения на 16 и 24 % по отношению к 1993 году.

Ежедневно в жилищном фонде происходит 2000 аварий.

Главная причина создавшегося положения - высокий уровень износа основных фондов (до 60 %).

Задолженность бюджетов перед предприятиями ЖКХ за 1996 год составила более 230,0 млрд. руб.

Население болезненно воспринимает регулярное повышение ставок и тарифов на жилищно - коммунальные услуги на фоне остающегося без изменения качества предоставляемых услуг предприятиями ЖКХ. За 1995 год тарифы на электроэнергию возросли в 2,67 раза, тепловую энергию в 25 раз, на газ в 91 раз. За 1996 г. тарифы на электроэнергию по сравнению с 1995 г. увеличились в 1,4 раза, на тепловую энергию - в 1,8 раза.

Утвержденные методики расчета экономически обоснованных тарифов на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги в разных территориях области применяются не единообразно.

Нормативы потребления коммунальных услуг зачастую необоснованно завышены, что приводит к увеличению платежей населения и расходов бюджета.

Крайне низкими темпами осуществляется переход от расчетных методов учета потребляемых коммунальных услуг к приборным.

Недостаточное бюджетное финансирование резко ухудшает состояние всего жилищно - коммунального хозяйства области.

За истекший период передано в муниципальную собственность: в 1994 г. 6579,3 тыс. кв. м, в 1995 г. 9300 тыс. кв. м, в 1996 г. 1650 тыс. кв. м, при этом уровень финансирования передачи составил: в 1994 г. - 39 %, в 1995 г. - 66 %, в 1996 г. - 0 %. Сложившаяся ситуация осложняет решение вопросов администрациями городов и районов по содержанию и ремонту жилья, объектов коммунального назначения.



2.2. Система хозяйствования в жилищно - коммунальной сфере



В нашей области необходимо завершить реформу в сфере управления жилищно - коммунальным хозяйством в городах и районах области, находящимся в муниципальной и государственной собственности.

На муниципальном уровне созданы службы "Заказчика" по жилищно - коммунальным услугам, которые являются структурными подразделениями местных органов исполнительной власти.

Службы "Заказчика" управляют муниципальной собственностью, заключают договоры подряда, контролируют качество услуг, надежность функционирования и экологическую безопасность жилищно - коммунального хозяйства. Службы консолидируют средства на содержание жилья и коммунальные услуги (независимо от форм собственности), и распределяют их между поставщиками услуг в соответствии с договорами. Создание этих структур позволяет разрушить существующий в отрасли затратный механизм. (Более подробно функции службы "Заказчика" на перспективу изложены в разделе 3.4).

Однако местные органы исполнительной власти не реализовали в достаточной мере своих полномочий собственника жилищного фонда, а предприятия жилищно - коммунального хозяйства использовали нормативные документы по жилищной реформе в традициях своего монопольного положения. Именно собственник (в лице службы "Заказчика") должен распоряжаться финансовыми средствами, определив необходимые ему услуги и работы, заказав их исполнение на договорной основе предприятиям ЖКХ, предложив приемлемые ему условия и проконтролировав качество работ и соответствие их осуществленным затратам.

На сегодня в области из 42 городов и районов службы "Заказчика" созданы и работают в 33 городах и районах.

Большинство местных органов исполнительной власти хотя и создали службы "Заказчика", однако решение всех вопросов управления жилищно - коммунальным хозяйством, в том числе и формирование ставок по оплате жилья и коммунальных услуг, перепоручили муниципальным предприятиям - подрядчикам.

Подобная практика поддерживает сложившийся монополизм в жилищно - коммунальном хозяйстве. В итоге принятые Правительством России постановления исполняются не полностью.

Реализация функций собственника (служб "Заказчика") является одним из главных рычагов осуществления жилищной реформы.

Договорный характер предоставления жилищно - коммунальных услуг останется формальным до тех пор, пока местные органы власти не станут реальными собственниками объектов ЖКХ и не создадут условия для становления конкурентных отношений в жилищной сфере.

Необходимо привлекать хозяйствующих субъектов различных организационно - правовых форм и заключение с ними соответствующих договоров на конкурсной основе.

В городах и районах области подобные конкурсы за прошлый период не проводились.

Первый конкурс на заключение договора подряда на эксплуатацию лифтов проводится службой "Заказчика" г. Магнитогорска.

В целом по области предприятия жилищно - коммунального хозяйства в течение 1996 г. работали убыточно. Службы "Заказчика" не только не обеспечивают рентабельную работу предприятий - подрядчиков, но даже не покрывают их фактических расходов на производство услуг.



2.3. Отдельные недостатки механизма ценообразования и финансирования жилищно - коммунального хозяйства



В силу сложившейся системы коммунального обслуживания, для которой характерны централизация, монополия коммунальной деятельности сложно говорить о создании конкурентной среды.

Тип монополии, свойственный коммунальным предприятиям, является естественной монополией.

Нет конкуренции, нет и свободного ценообразования. Поэтому здесь управляет не закон спроса и предложения, а интересы производителей коммунальных услуг.

В этих условиях говорить, что отрасль переходит на рыночные отношения и рыночный принцип ценообразования - преждевременно.

Слабым местом в жилищной реформе является ценообразование.

Предложенная комитетом Российской Федерации по муниципальному хозяйству Методика расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на жилищно - коммунальные услуги не отличается от предыдущих аналогичных документов. В основе этого тарифа - себестоимость, т.е. затраты.

При таком механизме ценообразования предприятия - подрядчики стремятся к увеличению тарифов (формальные причины всегда найдутся).

Затратный принцип ценообразования становится особенно болезненным сегодня, когда бремя финансирования расходов ЖКХ постепенно перекладывается на плечи граждан, тем более когда не контролируется целесообразность этих затрат.

Особенностью нового этапа реформы жилищно - коммунального хозяйства является изменение тактики ценообразования, переход для устранения разрыва между ценами в других отраслях экономики в результате инфляции от простого повышения тарифов на жилищно - коммунальные услуги к более плавному изменению этих тарифов, учитывающему рост реальных доходов граждан. Это позволит обеспечить наиболее безболезненный для населения переход жилищно - коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования.

Качество и полнота услуги, предоставляемой потребителю, должны соответствовать затратам, включаемым в расчет тарифа, и плате, взимаемой с населения.

При условии, если объем финансирования, выделяемый на текущую эксплуатацию ЖКХ, ограничен, то в расчет тарифов должны включаться расходы, обеспечивающие тот уровень качества обслуживания, который подкреплен финансированием.

Сохранение затратного механизма ценообразования ведет к дискредитации самой идеи жилищной реформы, ведь на деле мы имеем рост затрат на оплату жилья и коммунальных услуг при ухудшении уровня его содержания.

Тарифная политика должна служить целям ресурсосбережения и увеличения качества предоставляемых жилищно - коммунальных услуг.

Жилищно - коммунальное хозяйство, содержавшееся в прежние годы в основном за счет государственной дотаций, в связи с либерализацией цен оказалось в критическом положении.

Ассигнования из бюджета, направляемые на деятельность жилищно - коммунального хозяйства в виде фиксированных сумм для покрытия убытков, не стимулируют предприятия зарабатывать средства путем снижения затрат и повышать качество, а также не учитывают динамику инфляции.

В 1994 г. одним из источников финансирования средств, направляемых на содержание жилищного фонда, являлась оплата аренды нежилых помещений. В целом по области сумма арендной платы составляла 49 % от общих доходов жилищных организаций и 10 % от расходов на содержание жилья с учетом дотации.

С 1994 года сбор арендной платы за нежилые помещения передан комитетам по управлению госимуществом. В связи с этим указанный источник финансирования жилищного хозяйства практически утрачен, так как у комитетов по управлению имуществом нет структур, занимающихся сбором арендных платежей.

Поэтому для прямого использования их на содержание жилищного фонда необходимо, чтобы от имени собственника договоры на аренду нежилых помещений заключали службы "Заказчика", они же собирали арендную плату и аккумулировали ее на своих счетах.



2.4. Налогообложение в жилищно - коммунальном хозяйстве



Одним из направлений решения проблемы финансирования жилищно - коммунального хозяйства является изменение налоговой политики в отношении предприятий жилищно - коммунального хозяйства.

Тарифы должны служить целям ресурсосбережения. Для этого необходимо пересмотреть роль налогов в формировании цен на коммунальные услуги.

Одна из главных причин несоизмеримо высоких тарифов на услуги - это система налогообложения, не делающая различий между предпринимательством и коммунальной деятельностью. В сфере коммунальной деятельности, в отличие от коммерческой, налоги в полном объеме перекладываются на плечи населения, поскольку население не может отказываться от этих услуг. По оценкам специалистов примерно 61 млрд. средств, полученных от населения, переданы в бюджеты (областной и местный) и очень сомнительно, что они были потрачены на жилищно - коммунальное хозяйство. С другой стороны, эта сумма удорожания стоимости жилищно - коммунальных услуг, оплачивается населением.

По анализу 1996 года за счет освобождения от налогов предприятий ЖКХ могут быть снижены тарифы на 13 - 15 процентов.

Действующая налоговая система не учитывает специфики предприятий жилищно - коммунального хозяйства. Предприятия, финансирующиеся частично из бюджета, не располагают средствами для уплаты налогов с прибыли, так как не получают достаточных доходов от реализации услуг.

Необходимо рассмотреть возможность изменения системы налогообложения предприятий жилищно - коммунального хозяйства.

Создание гибкой системы налогообложения в ЖКХ позволит оставить в распоряжении местных бюджетов средства на развитие инфраструктуры и обеспечит поддержку городов и убыточных городских хозяйств.



2.5. Анализ капитального строительства объектов жилищно - коммунального хозяйства за 1993 - 1996 годы



За прошедшие 1993 - 1996 годы в целом на капитальное строительство (включая производственную и непроизводственную сферу) выделено 14991403,4 млн. руб., в т.ч.:

1993 год - 577900,0 млн. руб.

1994 год - 2141385,0 млн. руб.

1995 год - 4870600,0 млн. руб.

1996 год - 7401518,4 млн. руб.

Из общего объема капиталовложений направлено на жилищное строительство - 1723382 млн. руб. или 23 %

1993 год - 150145,0 млн. руб. - 26 %

1994 год - 465724,0 млн. руб. - 21 %

1995 год - 1135800,0 млн. руб. - 24 %

1996 год - 1816121,9 млн. руб. - 25 %

На указанные средства введено по области 2545,68 тыс. кв. м общей площади жилья, в том числе:

1993 год - 1026 тыс. кв. м

1994 год - 998 тыс. кв. м

1995 год - 863 тыс. кв. м

1996 год - 658,7 тыс. кв. м.

Снижение темпов жилищного строительства влечет и снижение темпов и объемов строительства инженерной инфраструктуры.

Так на развитие объектов коммунального назначения за 1993 - 1996 годы направлено 841508,3 млн. руб. или 5,6 % от общего объема капитальных вложений, направленных на жилищное строительство. Имеется тенденция ежегодного снижения объемов на развитие коммунальных объектов. Ввод водопроводных сетей в 1996 году сократился на 40 % по сравнению с 1993 годом, а тепловых сетей в 3 раза.

Недостаточное внимание к развитию коммунальных объектов привело к предельному износу сооружении и сетей.

Причем выделяемые средства используются неэффективно, распыляются по многочисленным объектам, а не концентрируются на пусковых объектах. Доля затрат на развитие объектов жилищного назначения должна составлять по нормативу 33 % от объемов жилищного строительства. Хотя потребность превышает 40 %. Фактически за 1993 - 1996 годы выделялось 22 %, что крайне занижает потребность в средствах.

Кроме того, необходимы ежегодные выделения средств на реконструкцию жилья в размере 5 % от общего объема выделяемых капвложений на жилищное строительство и 10 % на развитие производственных баз жилищно - коммунального хозяйства в целях поддержания в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.

В результате недовыделения средств объекты инженерной инфраструктуры как система жизнеобеспечения находятся в критическом состоянии и теряют способность к выполнению своих функциональных задач, о чем свидетельствует частота аварий на оборудовании и особенно на сетях.



2.6. Анализ освоения средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда за период с 1993 - 1996 годы и прогноз потребности в указанных средствах на период до 2003 года



По состоянию на 01.01.97 г. наличие муниципального жилфонда составляет 18565,0 тыс. кв. м, балансовой стоимостью 29600000000,0 тыс. руб.

Нормативная потребность денежных средств на проведение работ по капремонту жилфонда в Челябинской области должна составлять 1,2 % от балансовой стоимости жилья.

Анализ фактически выделенных средств на капремонт жилого фонда за 1996 год показал, что при необходимости выделения средств в сумме 355200,0 млн. руб. по нормативу, фактические затраты на капремонт составили 176755,0 млн. руб., что на 178445,0 млн. руб. ниже норматива.

Недостаточное выделение средств приводит к разрушению существующего жилищного фонда и увеличению средств для его поддержания, а также к резкому снижению стоимости ремонта 1 кв. м общей площади по отношению к прошлым годам, не говоря о том, что она и так очень низка по отношению к нормативной стоимости ремонта 1 кв. м.

Так если в 1990 году фактические затраты на капитальный ремонт 1 кв. м общей площади составляли 77 руб. в ценах 1984 г., по результатам 1995 г. стоимость капитального ремонта 1 кв. м общей площади составляет в ценах 1984 г. - 18,6 руб., при нормативе 80 тыс. руб. в ценах 1984 г., то в 1996 году стоимость капремонта 1 кв. м составила 178 тыс. руб.

По утвержденным нормативам предельных затрат (постановление Госстроя СССР от 17.12.87 г.) стоимость 1 кв. м общей площади капитального ремонта должна составлять не менее 750 тыс. руб. Фактически в 1993 г. она составила 7 тыс. руб., что в 1994 г. - 25 тыс. руб., в 1995 г. - 173 тыс. руб. Недоремонт составляет 335844,6 млн. руб.

С целью сохранения жилищного фонда и улучшения его состояния на капитальный ремонт в 1997 году необходимо выделить 320000,0 млн. руб. по нормативной потребности. В бюджете предусмотрено - 92,8 млрд. руб.

Прогноз на 1996 - 2003 гг. составлялся по заявкам глав администраций городов и районов области из расчета стоимости 1 кв. м на капитальный ремонт по нормативу 750,0 тыс. руб. и реконструкции из расчета 1300,0 тыс. руб. за 1 кв. м.

С 1996 года по 2003 год прогнозирование велось с 10 % нарастанием объемов (без учета инфляции).



III. КОНЦЕПЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ НА ПЕРИОД 1997 - 2003 ГОДЫ

Основные направления жилищной реформы в Челябинской области определяют ключевые моменты региональной политики в жилищной сфере, включающие в себя управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры.

Основные направления базируются на социально - экономическом анализе сложившейся ситуации в жилищной сфере области (раздел 1 "Анализ"), прогнозных проработках, действующих нормативно - правовых актах федерального и регионального уровня и "Концепции реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации". Учитывая долгосрочный характер основных направлений в условиях нестабильной ситуации в экономике, значительного бюджетного дефицита, целесообразно предусмотреть возможность внесения в основные направления соответствующих уточнений и дополнений, связанных с изменением социально - экономической обстановки в области.



3.1. Дальнейший переход на рыночную систему оплаты содержания и ремонта жилья и коммунальных услуг с одновременным применением мер социальной защиты для граждан с низкими доходами



1. Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг.

В переходный период, когда будет сохраняться разрыв между экономически обоснованными ставками и тарифами на жилищные и коммунальные услуги и ставками и тарифами для населения, утвержденными органами местного самоуправления в пределах принятых сроков и уровней платежей, предполагается ввести дифференцированные ставки и тарифы на оплату содержания социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, а также и на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг.

Для установления дифференцированных ставок и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг рекомендуются следующие подходы:

а) ставки и тарифы на оплату социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг устанавливаются в пределах сроков и уровней платежей на каждый конкретный период, а ставки и тарифы на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг на уровне предела, утвержденного на последующие периоды, вплоть до полного возмещения затрат;

б) тарифы для оплаты сверхнормативного потребления коммунальных услуг устанавливаются в зависимости от уровня превышения над нормативом, например:

- при превышении социальной нормы до 10 % действующий тариф повышается на 5 %;

- от 10 % до 20 % - на 12 %;

- от 20 % до 30 % - на 18 %;

- от 30 % до 50 % - на 25 %;

- свыше 50 % - на 40 %.

в) тарифы для оплаты сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг предполагается корректировать в зависимости от совокупного дохода семьи, например:

- при превышении установленного прожиточного минимума не более, чем в 2 раза действующий тариф повышается на 5:10 %;

- от 2 до 3 раз - на 25:30 %;

- от 3 до 5 раз - на 30:50 %;

- более, чем в 5 раз - оплата производится в размере, обеспечивающем полное возмещение затрат.



2. Порядок предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату содержания и ремонта жилья и коммунальные услуги в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Предоставление компенсаций (субсидий) всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений местных администраций об увеличении ставок оплаты жилищно - коммунальных услуг.

Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями и учреждениями на местном уровне не может служить основанием для отказа или задержки предоставления гражданам жилищных субсидий.

Предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный или муниципальный жилищный фонд, должны предоставлять жилищные субсидии всем имеющим на то право гражданам, проживающим в указанном жилищном фонде за счет собственных средств, направляемых на содержание жилищного фонда, по нормативам, установленным органами местного самоуправления.

Субсидии могут предоставляться гражданам, проживающим в домах других форм собственности, по решению органов местного самоуправления.



3.2. Политика финансирования жилищно - коммунального хозяйства



В разделе "Анализ ЖКХ" отмечено, что уровень покрытия нормативных затрат на содержание жилищного фонда и коммунальное обслуживание проживающих за счет всех источников составляет в 1996 г. 70 %. Очевидно, что жилищно - коммунальные услуги нормативного качества не могут быть предоставлены в условиях не нормативного финансирования этих услуг. Эта ситуация является главной причиной, порождающей социальное неприятие реформы, когда увеличение платы населения не ведет к улучшению жилищно - коммунального обслуживания.

Предлагается новый порядок финансирования. Заключается он в том, что постепенно, начиная с 1997 года перейти к 2001 году на 100 % финансирование ЖКХ, исходя из нормативных затрат на услуги соответствующего качества.

При этом устанавливается, что на переходный период необходимые расходы бюджетных средств на дотации жилищно - эксплуатационным организациям определяются как разность между минимальной долей покрытия нормативных затрат за счет всех источников (см. табл. 3, п. 2) и размером платежей граждан (см. табл. 3, п. 4). Расходы бюджета формируются исходя из стандарта стоимости жилищно - коммунальных услуг, утверждаемого Законодательным Собранием области, который должен пересматриваться ежегодно с учетом общего уровня инфляции (за исключением случаев перекрестного субсидирования, а также резкого изменения цен на энергоносители).

При выполнении этого условия уровень платежей граждан (см. табл. 3, п. 3) будет соответствовать постановлению главы администрации Челябинской области от 19.11.93 г. N 454.

В дальнейшем предполагается полное прекращение бюджетного дотирования организаций жилищно - коммунального хозяйства, а расходы по содержанию и ремонту жилья и коммунальным услугам будут покрываться за счет граждан. При этом малообеспеченным гражданам предоставляются субсидии на оплату содержания жилья и коммунальных услуг (бюджетные расходы на субсидии гражданам в табл. 3 и на графике не показаны).

Таким образом, переход на новый порядок финансирования предполагает следующее:



1. На период до 2001 года довести уровень расходов на содержание жилья и коммунальное обслуживание до нормативной потребности (табл. 3 и Динамика структуры расходов на жилищно - коммунальное хозяйство).

2. Повышение доли собственных расходов граждан в общих затратах на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги осуществлять в соответствии с контрольными соотношениями, приведенными в табл. 3 и на графике.

3. При определении тарифов для населения в каждом планируемом году за нормативные затраты принимаются соответствующие значения общих планируемых расходов (табл. 3 и график).



Таблица 3

---+----------------+----T----+----T----+----T----+----T----+-----
¦  ¦                ¦1996¦1997¦1998¦1999¦2000¦2001¦2002¦2003¦2004¦
+--+----------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+
¦1.¦Нормативные     ¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦
¦  ¦затраты по      ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦жилищному фонду ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
+--+----------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+
¦2.¦Минимальная доля¦  70¦  76¦  82¦  88¦  94¦ 100¦ 100¦ 100¦ 100¦
¦  ¦покрытия        ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦нормативных     ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦затрат за счет  ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦всех источников ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦(общие затраты) ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
+--+----------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+
¦3.¦Доля собственных¦  50¦  50¦  50¦  55¦  60¦  70¦  80¦  90¦ 100¦
¦  ¦затрат граждан в¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦общих расходах  ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
+--+----------------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+
¦4.¦Доля затрат     ¦  35¦  38¦  41¦  48¦  56¦  70¦  80¦  90¦ 100¦
¦  ¦граждан к       ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦нормативным     ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
¦  ¦затратам        ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
L--+----------------+----+----+----+----+----+----+----+----+-----


Нормативные затраты - затраты, рассчитанные исходя из экономически обоснованных тарифов.

Общие затраты - затраты текущего года за счет всех источников финансирования.



График. Динамика структуры расходов на жилищно - коммунальное

хозяйство области.



Если на предыдущем этапе реформирования жилищно - коммунального хозяйства увеличение доли затрат, покрываемых за счет платежей населения, происходило в основном путем повышения тарифов на жилищно - коммунальные услуги, то на новом этапе целесообразно сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку есть все основания полагать, что опережающий инфляцию рост стоимости жилищно - коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг может быть достигнуто за счет относительного снижения самих затрат. При этом должны создаваться стимулы снижения этих затрат путем:

повсеместного внедрения индивидуальных приборов учета потребления воды, газа и других энергоресурсов;

заключения договоров между управляющей организацией (службой заказчика) и организациями, предоставляющими жилищно - коммунальные услуги, как правило, на конкурсной основе,

согласования тарифов при отсутствии альтернативных конкурирующих организаций, а также при заключении договоров между службой заказчика и организациями - естественными монополистами. Тарифы согласовываются на основе анализа соответствия деятельности организаций жилищно - коммунального хозяйства нормативам и стандартам, характеризующим эффективную и ресурсосберегающую работу хозяйствующих субъектов (численность работающих в процентах к численности населения, затраты на единицу услуги в сравнении с аналогичными организациями, структура затрат в процентах: ремонтно - эксплуатационные издержки, издержки управления, амортизация и другие).

Принципиальные положения, оговоренные выше, требуют проработки в дальнейшем такого понятия, как социальный стандарт территории.

Социальный стандарт территории - это совокупность установленных текущих нормативов предоставления жилищно - коммунальных услуг, которые обеспечивают минимальный, но достаточный для поддержания нормальной жизнедеятельности человека уровень потребления коммунальных услуг населения и который гарантируется органами управления с учетом бюджетных возможностей.

С социальным стандартом территории непосредственно связано понятие сверхнормативного потребления услуг. На переходный период, в условиях дефицита бюджет должен дотировать потребление услуг только в пределах социального стандарта.

Раздел "Областные стандарты..." - это начало формирования социального стандарта территории нашей области. В процессе реформы он будет дополняться другими областными стандартами, а также нормативами, утвержденными главами муниципальных образований, на потребление жилищно - коммунальных услуг.

В 1994 г. одним из источников финансирования средств, направляемых на содержание жилищного фонда, являлась оплата аренды нежилых помещений. В целом по области сумма арендной платы составляла 49 % от общих доходов жилищных организаций и 10 % от расходов на содержание жилья с учетом дотации.

Если учесть, что ставки арендной платы без учета корректирующих коэффициентов по г. Челябинску в среднем возросли в 40 тыс. раз, то и сумма арендной платы, которая могла бы быть направлена на содержание жилищного фонда, соответственно, возросла и могла бы быть хорошим подспорьем в финансировании содержания жилищного фонда.

Целенаправленно на жилищно - коммунальное хозяйство они не поступают. Поэтому для прямого использования их на содержание жилищного фонда необходимо, чтобы от имени собственника договоры на аренду заключали службы "Заказчика", они же собирали арендную плату и аккумулировали ее на своих счетах. Службам "Заказчика" сделать это легче, чем комитетам, потому что они лучше знают ситуацию, местные условия и могут принять более эффективные меры воздействия, чтобы арендная плата вносилась своевременно.

При определении экономически обоснованного тарифа величина рентабельности устанавливается договорным путем между службой "Заказчика" и предприятием - подрядчиком.

В расчете балансовой прибыли должны быть учтены оплата всех налогов за счет прибыли, создание фонда развития производства, фонда социального развития, прибыль на поощрение работников предприятия.

В целом по области предприятия жилищно - коммунального хозяйства в течение 1996 г. работали убыточно. Службы "Заказчика" не только не обеспечивают рентабельную работу предприятий - подрядчиков, но даже не покрывают их фактических расходов на производство услуг.

Службам "Заказчика" в расчете экономически - обоснованных тарифов необходимо предусматривать рентабельность на уровне не ниже 20 % и финансировать предприятия - подрядчики за выполненные объемы работ с учетом их рентабельной работы.



3.3 О введении областных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг



В целях создания необходимых условий для осуществления реформы жилищно - коммунального хозяйства, а также совершенствования системы субвенций, предоставляемых городам и районам области из областного бюджета, предусмотрено введение областных минимальных стандартов жилищно - коммунальных услуг для населения.

При сохранении за органами муниципальных образований городов и районов Челябинской области права устанавливать основные параметры перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг создается система, при которой объем финансирования из областного бюджета будет рассчитываться исходя из областных стандартов.

На областном уровне Законодательным Собранием утверждается стандарт социальной нормы площади жилья. По предложениям глав муниципальных образований возможно изменение социального стандарта площади жилья для конкретной территории. Однако при предоставлении средств областного бюджета городам и районам областное финансовое управление будет руководствоваться областным стандартом.

Областной стандарт социальной нормы площади жилья.

Размер социальной нормы площади жилья зависит от средней обеспеченности общей площади одного проживающего на территории области, темпов строительства жилья и финансовыми возможностями местных бюджетов.

С 1998 года социальная норма площади жилья устанавливается на территории Челябинской области в следующих размерах:

- 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи из трех и более человек, проживающих в отдельных квартирах, домах;

- 11 кв. метров жилой площади на одного члена семьи из трех и более человек, проживающих в комнатах коммунальных квартир;

- 42 кв. метра общей площади на семью из двух человек, проживающую в отдельной квартире, доме;

- 25 кв. метров жилой площади на семью из двух человек,проживающую в комнатах коммунальных квартир;

- 35 кв. метров общей площади на одиноко проживающего человека в отдельной квартире, доме;

- 20 кв. метров жилой площади на одиноко проживающего человека в коммунальной квартире;

- дополнительно 9 кв. м общей площади на семью из двух и более человек, проживающую в отдельной квартире (доме), или 5 кв. м жилой площади на семью из двух и более человек, проживающую в комнатах коммунальной квартиры.

Областной стандарт стоимости предоставления жилищно - коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья.

Данный стандарт для Челябинской области утверждается Правительством Российской Федерации. На 1998 год он составляет 7100 рублей в месяц. Пересматриваться может ежегодно.

Указанный стандарт рассчитывается исходя из стандартного набора жилищно - коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья, включая капитальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся по городам и районам области предельной стоимости предоставления жилищно - коммунальных услуг. При этом установлено, что изменение величины федерального стандарта осуществляется с учетом общего уровня инфляции (за исключением случаев отмены перекрестного субсидирования, а также изменения цен на энергоносители).

В целях социальной защиты населения городов и поселков (сел), признанных экологически неблагоприятными - это населенные пункты, расположенные в зоне радиоактивного следа от аварии на химкомбинате "Маяк"; г. Карабаш; населенные пункты, расположенные на угольных разрезах, вблизи промышленных отвалов, где требуются капитальные затраты на оздоровление окружающей среды и населения, необходимо Законодательному Собранию области выйти с предложением в Правительство Российской Федерации составить по России перечень таких городов и установить для них федеральный стандарт стоимости 1 кв. м общей площади на 40 % выше установленных стандартов по регионам Российской Федерации и соответственно снизить платежи населения.

Областной стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги.

Областной стандарт уровня платежей граждан рассчитывается как отношение к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги и утверждается на 1997 год в размере 50 процентов, на первую половину 1998 года - 50 %, на вторую половину - 55 %. На будущие периоды предполагается

1999 год - 55 - 60 %

2000 год - 60 - 70 %

2001 год - 70 - 80 %

2002 год - 80 - 90 %

2003 год - 90 - 100 %

2004 год - 100 %

По предложениям муниципальных образований может быть установлен губернатором области иной размер предельного уровня платежей граждан в зависимости от местных условий и уровня доходов граждан на конкретной территории. Однако, установление уровня ниже областного не может служить основанием для перераспределения средств между территориями.

Областной стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе устанавливается на 1997 - 1998 гг. в размере 15 процентов на социальную норму площади жилья и на нормативы потребления коммунальных услуг. На будущие периоды реформы предлагается в следующих размерах:

1999 год - 16 %

2000 год - 17 %

2001 год - 18 %

2002 год - 19 %

2003 год - 20 %

Для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, собственные расходы на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны превышать половину установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

Статьи финансирования жилищно - коммунального хозяйства на 1998 год считать защищенными. Отдельной строкой предусмотреть субсидии гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, а также средства на оплату льгот.

Областные нормативы потребления электроэнергии и газа на одного проживающего устанавливаются Постановлением губернатора области.

Нормативы водопотребления, водоотведения, содержания, ремонта жилья, теплоснабжения, горячего водоснабжения утверждаются местными органами самоуправления.

Далее предусматривается введение дифференцированной платы за сверхнормативное пользование жилищно - коммунальными услугами.



3.4. Плата за найм жилых помещений



В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" в рамках нового этапа реформы системы оплаты жилья и коммунальных услуг предусмотрена новая структура платежа населения. Установлено, что наниматель жилья должен производить три платежа:

первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования в жилых зданиях;

второй платеж - за коммунальные услуги;

третий платеж - плата за найм жилья.

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма. Учитывая, что рынок найма жилья находится в начальной стадии формирования, плату за найм жилых помещений целесообразно направить на финансирование капитального ремонта или реконструкцию жилья.

Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. Введение платы за найм осуществлять поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления жилищных субсидий. Определение темпов изменения платы за найм должно быть также скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно - коммунальных услуг в рамках перехода к их предоставлению на бездотационной основе.

Величина платы за найм учитывается при расчете субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартными при расчете жилищных субсидий.

На первом этапе в 1997 году - это определение базовой ставки. Ежегодная плата за найм жилья составляет 0,1 процента от восстановительной стоимости жилья дифференцированно в зависимости от благоустройства домов и квартир. Дифференциация жилищного фонда по группам зданий осуществляется собственником жилищного фонда в соответствии с данными технической инвентаризации.

На втором этапе в 1998 году базовая ставка увеличивается на коэффициент потребительских свойств жилья. Коэффициент рассчитывается в соответствии с "Методическими указаниями по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда", утвержденные приказом N 17-152 от 02.12.96 года Министерства строительства Российской Федерации. Главы муниципальных образований утверждают Положения о расчете ставок за найм жилых помещений на своих территориях.

Далее изменение платы производится в соответствии с Положением о расчете ставок за найм жилых помещений своей территории.

Платежи, начисляемые нанимателям жилых помещений по оплате за наем, так же как за содержание и ремонт жилья, налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Освобождаются от платы за найм жилых помещений следующие наниматели:

- пенсионеры по возрасту;

- в домах, находящихся в аварийном состоянии;

- в общежитиях;

- в служебных помещениях.

Главы муниципальных образований вправе расширить указанный перечень освобождения от платы за найм.

В плане учета потребительских свойств жилого помещения размер платы за найм должен зависеть от размера занимаемого жилого помещения, качества и местоположения жилья. В первую очередь следует изменить ситуацию, когда худшее по качеству и местоположению жилье оплачивается так же, как и лучшее или дорогое.

Таким образом, в социально - правовом аспекте плата за найм жилого помещения представляет собой плату за пользование нанимателем жилым помещением, предоставленным собственником, с целью проживания в нем (ст. 671, Гражданский Кодекс Российской Федерации).



3.5. Экономические и социальные аспекты жилищной реформы



Эти аспекты жилищной реформы имеют основополагающее значение в осуществлении жилищной политики. Изыскание новых путей и источников финансирования жилищно - коммунального хозяйства и жилищного строительства, реализация мер по снижению стоимости эксплуатации, ремонту, реконструкции, строительства жилья являются одним из главных направлений работы на новом этапе жилищной реформы. Также необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности реформы.

Усиление социальной направленности жилищной политики связано с тем, что оплата содержания жилья занимает все большую долю бюджета семьи, и часть населения не имеет возможности оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также улучшать свои жилищные условия только собственными силами. Для чего программа предусматривает:



1. Снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции в сфере жилищно - коммунального хозяйства, капитального ремонта и реконструкции жилья, производства изделий и предметов домоустройства.

2. Постепенный переход к 2003 году на 100 % финансирование ЖКХ, исходя из экономически обоснованных затрат на услуги соответствующего качества (процент финансирования от нормативных затрат по годам прилагается).

3. Разработку Методики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов и определения ставок и тарифов для населения, необходимую при переходе на нормативное финансирование.

4. Обеспечение снижения удельного веса финансирования ЖКХ в областном бюджете в ходе реализации жилищной реформы.

5. Установление для нормального функционирования предприятий ЖКХ уровень рентабельности при расчетах с подрядчиками не ниже 20 %.

6. Обеспечение работы государственной жилищной инспекции и системы лицензирования предприятий ЖКХ, обеспечивающей контроль за сохранностью жилищного фонда и повышением качества предоставления жилищно - коммунальных услуг.

7. Заключение договоров и сбор платы за аренду нежилых помещений производить службами "Заказчика" для дальнейшего ее использования на содержание жилищного фонда.

8. Подготовку предложений по созданию гибкой системы налогообложения в ЖКХ, позволяющей оставлять в распоряжении местных бюджетов средства на развитие инфраструктуры и обеспечивающей поддержку городам и убыточным городским хозяйствам.

9. Осуществление государственной поддержки граждан, самостоятельно занимающихся улучшением своих жилищных условий, используя имеющееся жилье, путем обмена жилья или договора мены, продажи занимаемого жилья для приобретения другого, или дарения жилья с сохранением пожизненного проживания и содержания граждан.

10. В ближайшее время для значительной массы населения преобладающим типом улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, ипотечных банковских кредитов и собственных средств.

В то же время будет сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия. Местные администрации ежегодно должны устанавливать долю распределяемого муниципального жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную плату) на условиях договора найма.

Проект Правил учета и распределения социального жилья в Челябинской области будет вынесен на утверждение после принятия нового Жилищного Кодекса Российской Федерации.

11. Организацию товариществ собственников жилья. В общую долевую собственность членов этих товариществ передаются места общего пользования (лестницы, лифты, коридоры, вестибюли, чердаки, подвалы, наружные конструкции, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного собственника, а также придомовые территории).

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно - коммунального хозяйства, а также средства на компенсацию затрат при предоставлении льгот по оплате жилищно - коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, передаются в товарищества собственников жилья, которые самостоятельно определяют порядок и условия эксплуатации кондоминиума или привлекают на договорной основе подрядные организации любой формы собственности.

Главам администраций, комитетам по управлению имуществом или уполномоченным ими органам в первоочередном порядке предусматривать создание товариществ собственников жилья во вновь строящемся жилье с долевым участием юридических и физических лиц и существующем муниципальном и ведомственном жилье с количеством приватизированных квартир 50 и более процентов, а также путем преобразования жилищно - строительных кооперативов в кондоминиумы.

12. Наряду с индивидуальным жилищным строительством предусматривается сохранять и развивать деятельность жилищно - строительных и жилищных кооперативов и молодежных жилищных комплексов, преобразуемых впоследствии в товарищества собственников.

Данные формы организации строительства жилья должны развиваться за счет долгосрочного кредитования и субсидирования в основном за счет внебюджетных источников финансирования. Однако наряду с этим следует рассмотреть вопрос об их поддержке в форме предоставления им целевых безвозмездных субсидий.

В дальнейшем 2000 года, в ставку оплаты жилья в качестве отдельной составляющей будут включаться отчисления на страхование жилищного фонда.

Страхование жилья страховыми фирмами отличается от государственного страхования тем, что по окончании года оставшиеся (неиспользованные по назначению) средства не трансформируются в прибыль страховой фирмы, а переходят на следующий год для последующего целевого использования.

13. Политика развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор направлена на стимулирование платежеспособного спроса в соответствии с Законом "Об ипотеке".

Развитие новых схем кредитования позволит улучшить свои жилищные условия более широким слоям населения за счет:

кредита, позволяющего заемщику использовать стоимость имеющейся у него приватизированной жилой единицы при покупке нового жилья;

кредита на ремонт и благоустройство жилья;

кредитов товариществам собственников жилья на ремонт и обновление мест общего пользования в кондоминиумах;

выплаты гражданам субсидий на строительство и приобретение жилья;

предоставления жилищных кредитов, включая ипотечные кредиты;

выпуска жилищных ценных бумаг;

образования и использования фондов развития жилищного строительства;

продажи на аукционах части построенного жилья и (или) недостроенных жилых домов;

привлечения иностранных инвесторов;

сокращения незавершенного жилищного строительства и снижения стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

14. Дальнейшее развитие процесса приватизации недвижимости в жилищной сфере путем установления механизмов передачи в общую долевую собственность граждан объектов общего пользования.

Прогнозируется, что общая доля приватизированных квартир в государственном и муниципальном жилищном фондах будет доведена до 60 - 65 процентов при сохранении 35 - 40 процентов квартир в качестве фонда социального использования, предоставленного по договору найма или аренды.

15. Реализацию положений нового Жилищного Кодекса Российской Федерации, после его принятия на федеральном уровне, регламентирующего права и обязанности собственников жилищного фонда, жилищно - эксплуатационных организаций, арендаторов, нанимателей жилья и их взаимоотношения.

16. Реализацию Закона "О жилищно - коммунальном хозяйстве", после его принятия на Федеральном уровне, которым предполагается определить положение жилищно - коммунальных организаций в структуре муниципального хозяйства, их статус и формы взаимодействия, как с органами местного самоуправления, так и с вышестоящими региональными структурами.

17. Создание условий для приобретения в частную собственность жилых помещений, зданий в целом и иной недвижимости в жилищной сфере.

18. Совершенствование рыночных подходов к решению вопросов по обеспечению доступа к земельным участкам для строительства жилья и иных объектов жилищной сферы.

19. Распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (в том числе работников бюджетной сферы и граждан с низкими и средними доходами) при приобретении и строительстве жилья.



3.6. Система управления жилищно - коммунальным хозяйством области



В основу системы управления жилищно - коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией (служба "Заказчика"), подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органов, уполномоченных осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно - коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Управление жилищно - коммунальным хозяйством области осуществляется путем государственного регулирования деятельности ЖКХ органами исполнительной власти различных уровней, а также структурами, создаваемыми этими органами для выполнения функций управления.

Субъекты управления жилищно - коммунальным хозяйством области и их функции:

Администрация области осуществляет анализ тенденций развития ЖКХ и организует проведение единой экономической, финансовой, научно - технической и социальной политики в жилищно - коммунальном хозяйстве области.

Администрации территорий, органы местного самоуправления являются поставщиком жилищно - коммунальных услуг, т.е. организуют, финансируют и обеспечивают обслуживание потребителей, развитие и эксплуатацию объектов ЖКХ.

Службы "Заказчика" на жилищно - коммунальное обслуживание создаются органами местного самоуправления для осуществления функции регулирования и контроля деятельности ЖКХ муниципальной собственности.

Службы "Заказчика" заключают договоры с Подрядчиками на обслуживание, содержание и ремонт объектов ЖКХ, а также с потребителями на предоставление услуг. Основой формирования договорных отношений наряду с системой социальных стандартов, определяющих уровень финансирования отрасли, вводится система минимальных стандартов качества предоставляемых жилищно - коммунальных услуг. По мере улучшения финансирования работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов коммунального назначения эти стандарты могут ужесточаться.

К минимальным стандартам качества обслуживания относятся показатели, соответствующие требованиям существующих ГОСТов и норм (санитарные, противопожарные, экологические, строительные, теплотехнические), а также комплексным отраслевым показателям, утвержденным на уровне федерации (время прекращения поставки услуги за месяц, количество аварий на 1 тыс. кв. м обслуживаемого жилья, количество обращений граждан на 1 тыс. проживающих и т.п.).

В системе управления ЖКХ на местном уровне служба "Заказчика"- ключевое звено, призванное решать как оперативные, так и перспективные задачи.

Государственная жилищная инспекция создается на уровне субъекта Российской Федерации и осуществляет функции контроля за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками объектов жилищно - коммунального хозяйства, производителями и потребителями услуг, надзора за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных фондов, а также коммунальных объектов, за выполнением обязательных технологических процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения.

Лицензионное регулирование в жилищно - коммунальном хозяйстве направлено на защиту интересов потребителей жилищно - коммунальных услуг и имеет целью стимулировать рост квалификационных, технологических и др. качеств предприятий, осуществляющих свою деятельность в сфере производства жилищно - коммунальных услуг.

Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

Товарищества собственников жилья - объединения собственников в границах одного комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание.

Объединение собственников жилья в товарищество позволит им более полно осуществлять свои права, влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг и создает условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Комиссия по жилищным спорам - специальная комиссия, которая создается с целью более эффективного воздействия на должников по оплате жилищно - коммунальных услуг, а также дополнительной защиты граждан от необоснованных санкций организаций, осуществляющих управление жилищным фондом. В комиссию следует включать представителей органов местного самоуправления, работников территориальных государственных жилищных инспекций, служб социальной защиты, а также юристов.

К компетенции комиссии могут быть отнесены:

проведение работы по выработке и реализации мероприятий по погашению задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

консультирование семей по вопросам получения различных видов социальной помощи и содействия в получении этой помощи;

организация добровольного обмена жилыми помещениями;

формирование обменного жилищного фонда для переселения граждан по их желанию;

выявление нанимателей, подлежащих выселению в судебном порядке, и организация подачи судебного иска.

Данные принципы отражены в структурных схемах.

Основными задачами субъектов управления жилищно - коммунальным хозяйством области на предстоящий период являются мероприятия, предусмотренные настоящим документом, краткое содержание которых сводится к следующему:

- повышение качества предоставляемых услуг;

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- совершенствование договорных отношений между собственниками - субъектами хозяйствования;

- развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно - коммунальных услуг;

- ликвидация затратного механизма финансирования жилищно - коммунального хозяйства;

- социальная защита населения в процессе реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного финансирования.



3.7. Основные направления и принципы решения вопросов энергосбережения в жилищной сфере



Помимо комплексного стандарта стоимости предоставляемых жилищно - коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади, в области вводится система регулярно понижающих максимально допустимых нормативов потребления коммунальных услуг, отпускаемых безубыточно (услуги водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения).

По мере оснащения приборами учета жилищного фонда, указанные нормативы будут трансформироваться в показатели гарантированного обеспечения соответствующими услугами.

Таким образом предполагается привести в соответствие нормативы с реальным потреблением жилищно - коммунальных услуг.

В целях стимулирования установки приборов учета будет вводиться повышенный тариф за сверхнормативное потребление услуг, что позволит с одной стороны увеличить доходную базу поставщиков услуг, а с другой стороны стимулировать потребителей принимать меры к ресурсосбережению.

Изменение структуры жилищно - коммунального хозяйства по источникам финансирования, увеличение доли платежей граждан в содержании жилищно - коммунального хозяйства, разграничение собственности в ЖКХ в условиях углубления энергетического и экономического кризиса требует комплексного и всестороннего решения проблем энергосбережения при эксплуатации жилых зданий и их приоритетного рассмотрения.

Целью проведения энергосберегающих мероприятий является создание условий, стимулирующих существенное снижение потерь и энергопотребления, совершенствование структуры нормативов потребления за счет принципиально нового нормативно - правового подхода к проблемам финансового обеспечения ЖКХ и рационального использования топливно - энергетических энергоресурсов.

Необходимость проведения энергосберегающих мероприятий обосновывается опытом и положительными результатами, полученными в результате их внедрения в жилом секторе. Учитывая, что в настоящее время жилищно - коммунальный сектор потребляет более 25 % всего объема энергоресурсов, можно с уверенностью предположить необходимость экономии в сфере энергопотребления.

Недостатки в конструктивной части зданий, а также в нормативно - правовых отношениях потребителей и производителей энергоресурсов в период эксплуатации объектов, приводят к необходимости проведения дополнительных технических энергосберегающих мероприятий.

Анализ показывает, что экономия средств, расходуемых на нужды теплофикации, может быть достигнута к 2000 году в размере до 50 % от общего объема энергопотребления за счет внедрения приборов учета тепла, установки приборов автоматического регулирования теплоснабжения, установления радиаторных терморегуляторов, повышения теплоизоляции зданий и внедрения автономных систем теплоснабжения с автоматическим регулированием. Так повышение теплоизоляции зданий, т.е. применение конструктивно новых ограждающих конструкций, трехслойного остекления при производстве реконструкции и капитальном ремонте зданий позволит сохранить до 30 - 35 % от всего объема теплопотерь, установка систем автоматического регулирования - до 10 - 15 %, внедрение пофасадного регулирования и использование радиаторных терморегуляторов - до 10 %.

Безучетное потребление топливно - энергетических ресурсов, несовершенство нормативно - правовой базы в существующей системе расчетов за энергопотребление приводит к систематическому завышению размера платежей.

Анализ работы установленных приборов коммерческого учета тепла показал, что переплата при безучетном отпуске тепла достигает 30 % от общей суммы платежей, в том числе и средств, выделяемых из областного бюджета на эти цели.

Учитывая, что на теплофикацию ЖКХ в 1995 году по Челябинской области было выделено 492,500 млрд.руб., то предполагаемая экономия могла составить 246 млрд.руб. при наличии и

использовании всех энергосберегающих технологий, а из средств, запланированных на эти цели в 1996 году в областном бюджете в сумме 656399 млн.руб., экономия могла бы составить 328199,5 млн.руб., в том числе за счет:

    - повышения теплоизоляции зданий     - 114869 млн.руб.;
    - внедрения систем автоматического
      регулирования                      - 49229 млн.руб.;
    - использования пофасадного
      регулирования                      - 32820 млн.руб.

Основной причиной перерасхода бюджетных средств на теплофикацию является повсеместное отсутствие приборов коммерческого учета отпуска тепла.

Так, только внедрение приборного учета тепла позволит сократить необходимые платежи в части областного бюджета в 1997 году предположительно в сумме более 150 млрд. рублей.

В 1997 году впервые предусмотрено 20 млрд. рублей на приобретение и установку приборов учета воды и тепла на объектах социально - культурного назначения бюджетной сферы.

Для проведения этих мероприятий необходима гарантированная финансово - материальная база, которая, в свою очередь, может создаваться за счет первоначальных финансовых вливаний, так и дальнейшим отчислением средств за счет экономии, полученной в результате установки приборов коммерческого учета, потребуется также разработка нового экономико - правового механизма, стимулирующего проведение первоочередных энергосберегающих мероприятий.

Для их реализации необходимо осуществить единую программу "Прибор" по Челябинской области, включающую в себя:

1. Создание Дирекции по управлению программой "Прибор" из числа представителей областных организаций, заинтересованных в данном проекте.

2. Определить финансовые источники для формирования фонда программы "Прибор".

Источниками для формирования целевого фонда энергосбережения могут быть:

1. Инвестиции российских и зарубежных юридических и физических лиц;

2. Ассигнования из федерального бюджета, средства бюджета области и муниципальных бюджетов;

3. Отчисления от стоимости фактически израсходованных предприятиями области топливно - энергетических ресурсов, закладываемые в качестве инвестиционных составляющих энергосбережения в тарифы;

4. Средства, полученные в результате экономии от выполнения энергосберегающих мероприятий.

На первом этапе проведения мероприятий программы "Прибор" необходимо применять практику энергетических контрактов и авансовых отчислений потребителям топливно - энергетических ресурсов бюджетной сферы с целью использования этих средств на установку приборов учета тепловой энергии и дальнейшего снижения платежей на теплофикацию в последующие периоды. При этом следует применять "револьверное" использование сэкономленных средств на дальнейшее развитие программы "Прибор".

Заинтересованность во внедрении энергосберегающих мероприятий будет более очевидна для потребителей энергоресурсов бюджетной сферы при условии стимулирования участников энергосберегающих программ, т.е. установления льгот и отчислений на развитие производственных баз, осуществляющих энергосберегающую политику, предоставления льгот по налогообложению и гарантированное финансирование энергосберегающих мероприятий.

Для формирования первоначальных финансовых источников предлагается следующий механизм:

1. Средства, запланированные из областного бюджета на теплофикацию конкретного предприятия, заинтересованного в реализации программы "Прибор", направляются после заключения энергетического контракта на расчетный счет дирекции по управлению программой "Прибор" в виде авансовых платежей на теплофикацию данного предприятия с разбивкой по кварталам года при условии, что данные средства будут целенаправленно использоваться для оплаты за тепло и на реализацию программы.

Так, вложение части средств, предусмотренных на теплофикацию, в первоочередные мероприятия, позволит уже на первом этапе, т.е. через 3 - 4 месяца получить положительный результат - экономию бюджетных средств в размере до 30 %. С целью широкомасштабного внедрения приборного учета и регулирования расхода энергоресурсов рекомендуется данную схему финансирования сохранить в течение одного демонстрационного года.

При реализации данной программы должен соблюдаться следующий порядок:

1. Предприятие - инициатор эксперимента делает подробный расчет по предлагаемым объемам мероприятий.

2. Дирекция рассматривает предлагаемые расчеты и делает письменное заключение по реализации данного проекта.

3. На основании заключения дирекции финуправление принимает решение о заключении энергетического контракта и финансировании проекта.

4. С целью контроля за целевым расходованием средств и процессом реализации программы средства необходимо аккумулировать на расчетный счет дирекции.

5. Средства, полученные в результате экономии, необходимо в полном размере расходовать на дальнейшую реализацию энергосберегающих мероприятий.



3.8. Основные проблемы капитального строительства жилья и объектов жилищно - коммунального хозяйства Челябинской области до 2003 года



В результате сложившейся практики эксплуатации жилищного фонда в условиях финансового дефицита, объекты инженерной инфраструктуры жилищного фонда находятся в критическом состоянии. Это является причиной того, что дальнейшее наращивание жилищного фонда области становится невозможным.

Для решения данного вопроса и обеспечения роста жилищного строительства в области необходимо дальнейшее привлечение средств внебюджетных фондов и частных инвестиций, мобилизация ресурсов.

В сложном положении находится жилищный фонд области 22,5 % домов, построенных в 50 - 70 годы (дома первых массовых серий) находятся о неудовлетворительном состоянии из-за выхода из строя систем водопровода, канализации, теплотрасс, кровель, карнизов, подвалов. 17 % таких домов находятся в аварийном состоянии. Уже имеются случаи обрушения отдельных конструктивных элементов домов.

Требуется немедленная реконструкция существующего жилищного фонда. Параллельно этой реконструкции требуется проведение мероприятий по улучшению теплотехнических свойств зданий в соответствии с изменением N 3 СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника", чтобы привести к оптимальному режиму потребления энергоресурсов на теплоснабжение жилья.



3.9. Стимулирование создания товариществ собственников жилья



В городах и районах нашей области на 1.07.97 года создано 12 товариществ собственников жилья. Данные товарищества являются одной из прогрессивных форм управления жилищным фондом.

В 1998 году необходимо предусмотреть в процессе реформы управления жилищным фондом в городах и районах, создание по 2 - 6 товариществ собственников жилья.

В 1999 году более 40 % жилищного фонда объединить в товарищества собственников жилья, в 2000 году - 70 %, 2001 году - 90 - 100 %.

Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты прав потребителей, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

В соответствии с федеральными нормативно - правовыми актами главам муниципальных образований планировать в местных бюджетах и выплачивать дотации на содержание и ремонт жилья и теплофикацию в жилых домах, находящихся на балансе товариществ собственников жилья, в тех же размерах, что и дотации на содержание муниципального жилищного фонда.

При установлении тарифов на жилищно - коммунальные услуги товариществам собственников жилья необходимо исходить из уровня тарифов, установленных для населения в муниципальном образовании. Члены товариществ собственников жилья прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, тепла, газа и других энергоресурсов, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу.

Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, и в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

Путем принятия необходимых нормативных правовых актов, решений органов местного самоуправления необходимо как можно скорее разрешить проблемы, препятствующие развитию товарищества собственников жилья.

Органам местного самоуправления рекомендуется освободить товарищества собственников жилья от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут потрачены в конечном итоге на содержание жилищного фонда. С аналогичным предложением по освобождению от областных налогов областная администрация выходит в Законодательное Собрание области.

При этом до введения нового налогового законодательства Российской Федерации целесообразно принимать решения об отнесении в установленном порядке земель, занятых строениями и сооружениями муниципальной инфраструктуры (водозаборные узлы, станции перекачки, котельные, очистные сооружения, трансформаторные подстанции и других объектов инженерного жизнеобеспечения), к землям общегородского пользования, которые освобождены от уплаты налога на землю в части, остающейся в распоряжении органов местного самоуправления.

В целях стимулирования создания товариществ собственников жилья необходимо рассмотреть следующие вопросы:

освобождение от налога на добавленную стоимость работ по техническому обслуживанию и ремонту жилых помещений, инженерного оборудования, мест общего пользования дома, придомовой территории, выполняемых подрядными организациями;

исключение из налогооблагаемой базы средств, поступающих в виде дотаций из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов на развитие и обслуживание объектов жилищно - коммунального хозяйства.

Главам муниципальных образований предусмотреть возможность получения собственниками жилья доходов от использования придомовой территории, в частности, сбор за парковку автомобилей, передачу в аренду нежилых помещений и т.п. для оплаты по договорам за полученные жилищно - коммунальные услуги. Использование этих резервов возможно при образовании товариществ собственников жилья.

При образовании товариществ собственников жилья все договоры на аренду государственных и муниципальных нежилых помещений в домах этих товариществ передаются администрациям товариществ и являются долей платы бюджета в расходах на жилищно - коммунальное хозяйство этих товариществ. А также предоставить право товариществам передавать по договору в аренду и другие нежилые помещения.



3.10. Демонополизация и развитие конкурентной среды



Важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно - коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно - коммунального хозяйства путем:

формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно - коммунального назначения;

организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно - коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно - коммунальных услуг.

Главам муниципальных образований в 1997 году утвердить пакет документов о порядке проведения конкурсов на своих территориях. Заключение договоров подряда на обслуживание и капитальный ремонт муниципального жилья в 1998 году, в основном, проводить на основе конкурсного отбора предприятий - поставщиков жилищно - коммунальных услуг.

Контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками объектов жилищно - коммунального хозяйства, производителями и потребителями услуг; надзор за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных фондов, а также указанных объектов, за выполнением обязательных технологических процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения, могут осуществляться как органами местного самоуправления, так и органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация жилищно - коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и другие);

выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

проектно - изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и тому подобное.

В сфере действия естественных монополий, связанных со сложившейся технологией, следует применять дополнительные методы антимонопольного воздействия.

В связи с этим органам местного самоуправления через службы заказчика и государственную жилищную инспекцию рекомендуется:

осуществлять контроль за установлением тарифов на жилищно - коммунальные услуги для населения и других потребителей путем введения оценки объективности расчета затрат предприятий естественных монополистов и прибыли для формирования цен;

повышать организационно - правовую и финансово - экономическую независимость хозяйствующих субъектов для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно - коммунальных услуг;

контролировать обеспечение в рамках договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей жилищно - коммунальных услуг на уровне областных и местных социальных стандартов;

способствовать внедрению приборов индивидуального учета и регулирования расхода воды, тепла, газа и других энергоресурсов.

В целях выполнения статьи Закона Российской Федерации "Об основах Федеральной жилищной политики" о развитии конкуренции в содержании и ремонте жилищного фонда, привлечении к эксплуатации жилищного фонда частных, строительных и других компаний к 2001 году завершить переход на конкурсный принцип отбора подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и довести долю жилищного фонда, обслуживаемого предприятиями, отобранными на конкурсной основе к декабрю 1998 года до 30 %, к декабрю 1999 года до 70 %, к декабрю 2000 года до 100 %.



3.11. Обеспечение государственного регулирования и контроля



Наличие различных видов собственности предполагает государственное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, обеспечивающее соблюдение обязательных для всех собственников федеральных, областных и местных стандартов качества предоставляемых жилищно - коммунальных услуг. По мере улучшения финансирования работ по обслуживанию жилищного фонда и объектов коммунального назначения эти стандарты могут ужесточаться.

Государственный контроль и регулирование качества жилищно - коммунального обслуживания осуществляется органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции, контролирующими не только соблюдение стандартов качества предоставляемых услуг, но и наличие соответствующих договоров. Данные органы наделены правом административного воздействия на подрядные организации, выполняющие по договору определенные виды и объемы работ, на управляющие организации и собственников жилья и объектов коммунального назначения.

Помимо плановой деятельности неотъемлемой функцией государственной жилищной инспекции области является оперативное реагирование на обращения и заявления потребителей жилищно - коммунальных услуг. Областная государственная жилищная инспекция взаимодействуют с областным антимонопольным комитетом.

Областная администрация проводит комплексный анализ и обобщение тенденций развития жилищно - коммунального хозяйства на основе статистической и бухгалтерской отчетности, осуществляет формирование государственной политики в этой сфере экономики, координацию деятельности органов управления жилищно - коммунального хозяйства области, осуществляет разработку областных законодательных и иных нормативных правовых актов, норм и областных стандартов качества, эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно - коммунального хозяйства.

На уровне области государственное регулирование развития и функционирования жилищно - коммунального хозяйства, в том числе координация деятельности по переходу к новым тарифам оплаты жилья и коммунальных услуг, осуществляется: областной энергетической комиссией; Главным управлением инженерного обеспечения (инфраструктуры) администрации области; государственными предприятиями "Челябоблжилкомхоз" и "Челябоблводоканал"; государственной жилищной инспекцией области. На уровне муниципального образования государственное регулирования осуществляют: Комитеты (управления) жилищно - коммунального хозяйства городов и районов области; службы "Заказчика"; городские и районные (в составе госжилинспекции) жилищные инспекции.

Продолжить лицензирование деятельности предприятий жилищно - коммунального хозяйства, так как это одна из форм государственного регулирования и контроля качества предоставления услуг. В случае невозможности полного удовлетворения потребностей населения коммунальными услугами из-за недостатка ресурсов или мощностей, отнесенной к естественной монополии, главы муниципальных образований определяют приоритетные группы потребителей этих услуг, подлежащих обязательному обслуживанию, и минимальный уровень предоставляемых услуг.

Защиту интересов потребителей жилищно - коммунальных услуг осуществляют также путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно - коммунального обслуживания потребителей при принятии решений об изменении форм собственности организаций жилищно - коммунального хозяйства.



IV. ПРОГРАММА РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ НА 1997 - 1998 ГОДЫ

4.1. Областные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг



При сохранении за органами муниципальных образований городов и районов Челябинской области права устанавливать основные параметры перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг создается система, при которой объем финансирования из областного бюджета (в первую очередь в виде субвенций) будет рассчитываться исходя из областных стандартов.

Областной стандарт социальной нормы площади жилья с 1998 года устанавливается на территории Челябинской области в следующих размерах:

- 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи из трех и более человек, проживающих в отдельных квартирах, домах;

- 11 кв. метров жилой площади на одного члена семьи из трех и более человек, проживающих в комнатах коммунальных квартир;

- 42 кв. метра общей площади на семью из двух человек, проживающую в отдельной квартире, доме;

- 25 кв. метров жилой площади на семью из двух человек, проживающую в комнатах коммунальных квартир;

- 35 кв. метров общей площади на одиноко проживающего человека в отдельной квартире, доме;

- 20 кв. метров жилой площади на одиноко проживающего человека в коммунальной квартире;

- дополнительно 9 кв. м общей площади на семью из двух и более человек, проживающую в отдельной квартире (доме) или 5 кв. м жилой площади на семью из двух и более человек, проживающую в комнатах коммунальной квартиры.

Органы муниципальных образований городов и районов Челябинской области вправе устанавливать территориальные стандарты социальной нормы площади жилья. Однако при формировании расходов местного и областного бюджетов на соответствующий год главное финансовое управление будет руководствоваться областным стандартом.

Областной стандарт стоимости предоставления жилищно - коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья.

Данный стандарт для Челябинской области утверждается Правительством Российской Федерации. На 1998 год он составляет 7100 рублей в месяц. Пересматриваться может ежегодно.

Указанный стандарт рассчитывается исходя из стандартного набора жилищно - коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья, включая капитальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся по городам и районам области предельной стоимости предоставления жилищно - коммунальных услуг. При этом установлено, что изменение величины федерального стандарта осуществляется с учетом общего уровня инфляции (за исключением случаев отмены перекрестного субсидирования, а также изменения цен на энергоносители).

Областной стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги.

Областной стандарт уровня платежей граждан рассчитывается как отношение к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги и утверждается на 1997 год в размере 50 процентов, на первую половину 1998 года - 50 %, на вторую половину - 55 %.

По предложениям муниципальных образований может быть установлен губернатором области иной размер предельного уровня платежей граждан в зависимости от местных условий и уровня доходов граждан на конкретной территории. Однако, установление уровня ниже областного не может служить основанием для перераспределения средств между территориями.

Областной стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе устанавливается на 1997 - 1998 гг. в размере 15 процентов на социальную норму площади жилья и на нормативы потребления коммунальных услуг.

Для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, собственные расходы на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны превышать половину установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

Статьи финансирования жилищно - коммунального хозяйства на 1998 год считать защищенными. Отдельной строкой предусмотреть субсидии гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, а также средства на оплату льгот.

Областной стандарт потребления электроэнергии и газа на одного проживающего устанавливается Постановлением губернатора области.

Нормативы водопотребления, водоотведения, содержания и ремонта жилья, теплоснабжения, горячего водоснабжения утверждаются местными органами самоуправления.



4.2. Введение платы за найм жилого помещения



Настоящий порядок разработан на основании статьи 671 пункт 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации нормативных и законодательных актов Российской Федерации и является обязательным для исполнения всеми собственниками жилищного фонда, расположенными на территории области, а также предприятиями и организациями, имеющими в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, находящийся в муниципальной и государственной собственности. Указанный порядок вводится для улучшения обслуживания населения, совершенствования расчетов платежей за наем жилых помещений и с целью постепенной компенсации затрат на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

В наем сдаются жилые помещения в домах муниципального и государственного жилищных фондов.

Основанием для вселения в жилые помещения по договору найма является ордер.

Наниматели жилых помещений в домах муниципального и государственного жилищного фондов вносят плату за наем жилого помещения.

Плата за наем для вновь вселяющихся граждан начисляется со дня открытия лицевого счета на оплату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, а для постоянно проживающих - со дня принятия постановления главами муниципальных образований.

Плата за наем входит в общую структуру платежей населения за жилье и учитывается при расчете жилищных субсидий и вносится нанимателем жилого помещения ежемесячно на специальный счет собственника жилищного фонда.

Плата за наем не взимается:

- с пенсионеров по возрасту;

- в домах с износом 60 % и более;

- в домах, находящихся в аварийном состоянии;

- в общежитиях;

- в служебных помещениях.

Платежи, начисляемые нанимателям жилых помещений по оплате за наем, так же как за содержание и ремонт жилья, налогом на добавленную стоимость не облагаются.



4.3. Предоставление льгот отдельным категориям граждан по оплате за жилье и коммунальные услуги



Предоставление скидок и льгот по оплате за жилье и коммунальные услуги является традиционной мерой социальной защиты отдельных категорий граждан. В этом направлении в соответствии с Федеральным Законом "О ветеранах" и других действующих Законов РФ, необходимо предусмотреть в бюджете области на 1998 г. финансирование в объемах, обеспечивающих его действие в городах и районах области.



4.4. Создание товариществ собственников жилья



В 1997 году продолжить работу в муниципальных образованиях по созданию нормативной базы для создания товариществ собственников жилья и выступить инициаторами по созданию таких товариществ.

В 1998 году предусмотреть создание не менее двух товариществ собственников жилья в каждом городе и районе.

В соответствии с федеральными нормативно - правовыми актами главам муниципальных образований планировать в местных бюджетах и выплачивать дотации на содержание и ремонт жилья и теплофикацию муниципального жилищного фонда, входящего в состав товарищества собственников жилья.

При установлении тарифов на жилищно - коммунальные услуги товариществам собственников жилья исходить из уровня тарифов, установленных для населения в муниципальном образовании.



4.5. Развитие конкурентной среды в системе обслуживания жилищной сферы



В целях развития конкуренции в содержании и ремонте жилищного фонда, привлечении к эксплуатации жилищного фонда частных, строительных и других компаний Главам муниципальных образований разработать нормативную базу для перехода на конкурсный принцип отбора подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. К декабрю 1998 года довести долю жилищного фонда, обслуживаемого предприятиями, отобранными на конкурсной основе, до 30 %, к декабрю 1999 года до 70 %, к декабрю 2000 года до 100 %.



Курсы валют
15.06
16.06
USD
62.2511
62.6851
EUR
73.5621
72.5329
CNY
9.73799
9.7689
GBP
83.4850
83.1455



Новости партнеров
Погода
16.06
17.06
Москва
+23
+11
+23
+13
Санкт-Петербург
+22
+12
+22
+13
Новосибирск
+23
+15
+22
+12
Хабаровск
+18
+15
+20
+12
Калининград
+23
+12
+26
+12
Архангельск
+22
+8
+25
+10
Популярные новости
Статистика




Рейтинг@Mail.ru
© 2008-2017. Все права защищены.
При использовании материалов Российского Правового Портала "Семерка" ссылка на 7Law.info обязательна